RSS
SZUKAJ

Dla klientów / Poradnik nabywcy mieszkania

KUPUJ Z GŁOWĄ – PORADY DLA NABYWCY MIESZKANIA 

Obecnie nabywcy szukający wymarzonego "M" mogą przebierać w ofertach. Jednak taka obfitość mieszkań nie zwalnia nas z obowiązku rzetelnej oceny i wyboru sprawdzonego, wiarygodnego dewelopera. 

Wybierając wymarzone mieszkanie, kierujemy się przede wszystkim ceną i lokalizacją, a także estetyką upragnionego lokum. Ale to nie wszystko, na co warto zwrócić uwagę.

Odpowiedzmy sobie na kilka pytań: czy wolę mieszkać w centrum, czy zgadzam się na dojazdy, ale preferuję ciszę i więcej zieleni? Do jakich rejonów miasta dojeżdżam – ile czasu potrzebuję na przemieszczenie się z upatrzonego mieszkania do pracy, szkoły czy przedszkola swojej pociechy?

Jeśli chodzi o lokalizację – każde miasto ma dzielnice mniej i bardziej popularne – jednak ogólna zasada mówi, że im dalej od centrum, tym cena niższa. Kryterium decydującym jest zazwyczaj zasobność naszego portfela – warto przemyśleć, czy zapłacić wyższą cenę za atrakcyjne położenie, czy zamieszkać w mniej prestiżowym miejscu – ale stać się właścicielem tańszego lub większego mieszkania, licząc się z większymi kosztami dojazdu.

Kolejne pytanie: czy akceptuję lokum w trakcie budowy, czy chcę zakupić mieszkanie gotowe? Zarówno jedna jak i druga opcja ma swoje wady i zalety. Jeśli kupujemy mieszkanie w trakcie budowy mamy do wyboru sporo mieszkań w danej inwestycji, ponadto deweloper oferuje nam niższą cenę za metr kwadratowy oraz możemy dokonać zmian lokatorskich, czyli dostosować rozkładu lokalu i jego niektóre warunki techniczne do indywidualnych potrzeb. Mieszkanie gotowe to nieco wyższa cena, ale za to „odpada” nam ewentualny stres związany z bezpieczeństwem i terminowością całego procesu budowy; szybciej także zamieszkamy w wymarzonym „M”.

Warto przyjrzeć się kilku wybranym inwestycjom jednocześnie, aby mieć możliwość porównania wszystkich kryteriów. Wybieraj dewelopera, który zrealizował już kilka inwestycji – będziesz mógł je obejrzeć, porozmawiać z mieszkańcami na temat plusów i minusów danej inwestycji i samego inwestora. Pamiętajmy, że upatrzone przez nas mieszkanie to nie tylko jego układ, cena czy położenie na piętrze. Zwróćmy uwagę na całe osiedle – architekturę budynków, sposób zaaranżowania wspólnej przestrzeni, ilość zieleni, plac zabaw dla dzieci i jego usytuowanie, charakter i rodzaj osiedlowych sklepików i usług, jeśli takie zaplanowano na danej inwestycji. Samo mieszkanie zresztą także powinno być przedmiotem gruntownej analizy. Zadajmy sobie pytanie: w jakim celu nabywam mieszkanie – czy jest ono moim docelowym lokum, zatem czy jego układ odpowiada potrzebom rodziny jaką ewentualnie stworzę? Jeśli tak, czy jest ono w pobliżu szkół, przedszkoli, terenów zielonych? Ile czasu zabierze mi dojazd z pracy celem odbioru dziecka z przedszkola? Jeśli jest to mieszkanie nabyte w celach inwestycyjnych, czy zatem jest położone w modnej dzielnicy,
z dostępem do rozrywek i kultury?

Przypominamy, że wybierając dewelopera warto zasięgnąć porady PZFD w tym zakresie lub sprawdzić czy wybrany deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członkostwo to sprawia, że deweloper zobowiązany jest do przestrzegania standardów zawartych w Kodeksie Dobrych Praktyk w stosunkach Klient-Deweloper oraz zasad Katalogu Umowy Deweloperskiej. W poczet członków PZFD przyjmowane są bowiem te firmy, które zwracają uwagę na zachowanie przejrzystych reguł w relacjach z nabywcą mieszkania.

Od wiosny 2012 roku obowiązuje tzw. Ustawa deweloperska, która nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki. Oto najczęstsze pytania, z jakimi nabywcy mieszkań zwracają się do ekspertów PZFD w tym zakresie:

Jakie zmiany dla konsumenta wprowadza ustawa deweloperska?

Od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska, aby być ważną, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej tzw. prospekt informacyjny. Ma on zawierać bardzo szczegółowe dane o deweloperze, jego sytuacji prawno-finansowej, przykłady poprzednich ukończonych inwestycji. Dowiemy się także więcej o samej inwestycji, np.: co powstanie w sąsiedztwie osiedla, na którym zamierzamy nabyć mieszkanie. Ustawa szczegółowo określa również treść umowy deweloperskiej, warunki i konsekwencje odstąpienia od niej i zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.

W jakiej formie klient może otrzymać prospekt informacyjny?

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji, np. płycie CD lub w wersji papierowej.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w innej formie.

Jakich informacji ma obowiązek udzielić deweloper w biurze sprzedaży?

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  3. kopią pozwolenia na budowę;
  4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową — sprawozdaniem spółki dominującej;
  5. projektem architektoniczno-budowlanym.
Czy i jak ustawa wpłynie na ceny mieszkań?

Faktycznie nadzór bankowy i konieczność zaangażowania ze strony tych instytucji zapewne będzie kosztować. Być może część firm deweloperskich udźwignie ten ciężar finansowy na własnych barkach, część jednak będzie musiała podzielić się kosztami z kupującym lub też nie będzie miała takiego pola negocjacyjnego i możliwości upustów cenowych jak obecnie. Wzrastają również koszty związane ze sporządzeniem umów deweloperskich, niekiedy nawet o kilka tysięcy złotych.

Czy ochrona nabywcy znajduje odzwierciedlenie w zapisach dokumentów związanych z zakupem mieszkania?

Roszczenia nabywców o wybudowanie domu/wyodrębnienie lokalu i przeniesienie ich własności są ujawniane w księdze wieczystej, dzięki czemu zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich.

Czy odbiór mieszkania odbędzie się na starych zasadach?

Istotną zmianą jest konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku przed przekazaniem lokalu nabywcy. Nadal jest sporządzany protokół zdawczo-odbiorczy, gdzie kupujący zgłasza usterki, na których uznanie (lub nie z podaniem przyczyn) poprzez odpowiednie oświadczenie deweloper ma 14 dni. Na usunięcie usterek deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli w tym terminie deweloper nie zdoła ich zniwelować, jest zobligowany do podania powodów opóźnienia i ustalenia innego terminu naprawy usterki.

Kolejny krok. Odbiór mieszkania: jak to zrobić z głową?

Gdy deweloper zaprosi nas do odbioru kluczy (a zatem i mieszkania) przygotujmy się na ten moment, bowiem odbiór to jeden z najważniejszych elementów w procesie kupowania mieszkania. To chwila, gdy możemy zgłaszać wszelkie zauważone usterki i domagać się wykonania wszystkich określonych w umowie elementów mieszkania, sprawdzić czy wszystko jest wykonane zgodnie z projektem mieszkania, umową oraz sztuką budowlaną. Jak zatem odebrać mieszkanie? Przede wszystkim warto zabrać profesjonalistę, który pomoże nam tego dokonać, umówić się z deweloperem w ciągu dnia aby odebrać mieszkanie przy świetle dziennym i oczywiście odbierać tylko w pełni wykończone i gotowe mieszkanie – jeśli coś nie zostanie wykonane przed odbiorem istnieje ryzyko że na ewentualne poprawki czy zakończenie danego etapu robót będziemy długo czekać...

Projekt i umowa są podstawowymi dokumentami niezbędnymi podczas odbioru mieszkania-musimy wiedzieć czego należy wymagać i oczekiwać od wykonawcy. Dokumenty określają, co miało być wykonane, oraz z jakich materiałów (np. tynki gipsowe lub cementowo-wapienne kategorii III), standard wyposażenia (okna plastikowe, rodzaj grzejników, ilość gniazdek w pokojach, itp.). Bezwzględnie trzeba się z nimi zapoznać. Z projektu dowiadujemy się ile pomieszczeń i o jakim metrażu znajduje się w mieszkaniu, jakie są inne pomieszczenia (garderoba, balkon, loggia, komórka lokatorska, garaż, itp.), jak są rozmieszczone drzwi wejściowe, drzwi wewnętrzne, okna, okno balkonowe, w którą stronę otwierają się drzwi. W projekcie pokazane są instalacje, tzn. grzejniki, rozdzielacz do grzejników, piony wentylacyjne, doprowadzenie ciepłej i zimnej wody i odprowadzenie ścieków, wypusty kablowe do oświetlenia sufitowego i bocznego, gniazda elektryczne, gniazda telefoniczne, włączniki do oświetlenia, instalacje itp.

Na odbiór mieszkania warto zgłosić się z fachowcem, np. inspektorem budownictwa. Co jednak powinno się sprawdzić podczas odbioru, jeśli musimy go dokonać samodzielnie? Oto kilka wskazówek:

  • Tynki ścian (ich jakość i pion, równość wykonania, obecność ewentualnych pęknięć).
  • Szlichty, posadzki cementowe (jakość, równość wykonania, wypoziomowanie, obecność ewentualnych pęknięć).
  • Okna i drzwi balkonowe, wewnętrzne i zewnętrzne (jakość zamontowania, samo uchylanie i zamykanie, obecność uszkodzeń i rys na drzwiach, ramach i szybach, certyfikat antywłamaniowy dla drzwi wejściowych).
  • Balkon, loggia (wykończenie posadzki, spadek, jakość zamocowania barierki).
  • Instalacje (grzewczą, elektryczną, gazową, wodną i wentylacyjną.)

Drugą ważną kwestią jest obmiar mieszkania – każdy metr czy nawet centymetry powierzchni to konkretne i niemałe pieniądze. Pomiaru najlepiej dokonać dalmierzem laserowym lub taśmą. Pomiar powierzchni mieszkania powinno wykonywać się wg Norm Polskich. W umowie jest zapisane wg. jakich norm wybudowane zostało mieszkanie (Obecnie obowiązują dwie normy, stara norma PN-70/B-02365 oraz nowa PN-ISO 9836-1997).

Różnice pomiędzy normami PN-ISO 9836:1997 a PN-70/B-02365

PN-ISO 9836:1997

  • pomiar przeprowadza się na poziomie podłogi
  • pomiar ściany z tynkami lub okładzinami
  • wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 nie dolicza się do powierzchni mieszkania
  • powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni mieszkania lub lokalu użytkowego
  • dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,01
  • sposób liczenia pomieszczenia ze skosami: powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: tę o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

PN-70/B-02365

  • pomiar przeprowadza się 1 metr nad podłogą
  • pomiary dokonywany jest w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu
  • wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni mieszkania
  • powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego
  • dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,1 m2.
  • sposób liczenia powierzchni lokalu ze skosami:
    • wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 %
    • wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%
    • powierzchni poniżej 1,40 nie wlicza się do ogólnej powierzchni mieszkania.

W przypadku usterek, niedoróbek wszystkie uwagi nanosimy na tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, który jest dokumentem poświadczającym przyjęcie mieszkania przez przyszłego właściciela i stanowi podstawę do wydania mu kluczy. Należy ustalić z deweloperem nieprzekraczalny termin usunięcia wszystkich wymienionych usterek (jednocześnie pamiętajmy, że Kodeks Cywilny gwarantuje trzyletnią rękojmię na prace budowlane i w tym czasie wszelkie wady lokalu jak i części wspólnych budynku (także te ujawnione w trakcie użytkowania deweloper zobowiązany jest usunąć na swój koszt).

Warto też wspomnieć, że deweloper może wręczyć nam swoistą instrukcję użytkowania lokalu. Brzmi może dziwnie, jednak taka instrukcja zawiera wiele istotnych informacji z dotyczących właściwego działania urządzeń zainstalowanych w budynku i mieszkaniu, jego wyposażenie, jak i funkcjonowania budynku i osiedla.

Na finiszu - kiedy zamykają się za nami drzwi nowego lokum… zawiązuje się wspólnota

Ostatnim krokiem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do lokalu – dopiero po tej czynności stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania. Notariusz winien zachować bezstronność wobec obydwu stron umowy, czyli także sprzedającego, dlatego ogranicza się do wyjaśniania znaczenia punktów umowy, o które pyta kupujący. W przypadku szczególnie skomplikowanych umów czy sytuacji notariusz nie zastąpi radcy prawnego lub adwokata, który za stosowną opłatą sprawdzi i wyjaśni nam wszystkie wątpliwości i zaproponuje sposoby ich rozwiązania.

Obowiązkiem notariusza jest sprawdzenie tożsamości stron umowy, dlatego nie zapomnijmy o dowodzie osobistym lub paszporcie. Akt notarialny kosztuje: notariusz pobiera wynagrodzenie, zwane taksą notarialną, którego maksymalne stawki powiększone o podatek VAT określają przepisy, pobiera także obowiązkowe opłaty sądowe, skarbowe oraz podatki. Kwoty te nie są wynagrodzeniem kancelarii notarialnej, ponieważ zostają odprowadzone na rachunki właściwych organów i nie mogą być obniżone. W przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera za akt notarialny zapłacimy wynagrodzenie notariuszowi oraz opłaty sądowe, podatek VAT płacimy na podstawie faktur od dewelopera.

Z chwilą podpisania umowy ostatecznej (czyli aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do lokalu), po wyodrębnieniu pierwszego lokalu, powstaje z mocy prawa tzw. wspólnota mieszkańców danego osiedla lub jego etapu. Każdy z członków wspólnoty ma prawo głosu oraz wnosi stosowne opłaty w zależności od zajmowanego metrażu w stosunku do całkowitej powierzchni budynku, które są wyliczane procentowo. Nie można wystąpić ze wspólnoty – stanie się to dopiero wówczas, gdy sprzedamy mieszkanie, przenosząc własność lokalu na kupującego. Na pierwszym zebraniu członków wspólnoty dochodzi do wyłonienia zarządu. Uchwały uprawnionych podejmowane są na zebraniu lub/i w trybie indywidualnego zbierania podpisów. Głosuje się wielkością udziałów, chyba że mieszkańcy zadecydowali głosować „1 lokal - 1 głos”. Uchwałę uważa się za podjętą, gdy głosowała większość wszystkich właścicieli mieszkań. W pierwszym okresie obowiązek zorganizowania prac wspólnoty spoczywa na deweloperze, ale z każdym przewłaszczonym lokalem rośnie wspólnota mieszkańców, która przejmie odpowiedzialność za swoje osiedle i w efekcie wyłoni zarządcę.

Na koniec życzymy, aby proces zakupu mieszkania przebiegał sprawnie, a sam lokal był dla Państwa źródłem dumy i prawdziwym, szczęśliwym gniazdem rodzinnym. Przypominamy, że wybierając dewelopera warto zasięgnąć porady PZFD w tym zakresie lub sprawdzić czy wybrany deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członkostwo to sprawia, że deweloper zobowiązany jest do przestrzegania standardów zawartych w Kodeksie Dobrych Praktyk w stosunkach Klient-Deweloper oraz zasad Katalogu Umowy Deweloperskiej. W poczet członków PZFD przyjmowane są bowiem te firmy, które zwracają uwagę na zachowanie przejrzystych reguł w relacjach z nabywcą mieszkania.