PZFD - Polski Związek Firm Deweloperskich

04 stycznia 2012

OPINIA PZFD o projekcie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Więcej:
1. W uzasadnieniu przywołana jest dyspozycja do wydania rozporządzenia w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ze wskazaniem, że nowa regulacja służy uporządkowaniu zasad obliczania powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, w tym lokali mieszkalnych. Dlatego też niniejsza opinia odnosi się szczególnie do relacji deweloper – nabywca i ma na celu dążenie do jednoznaczności uregulowań i likwidację jednego z pól konfliktów w tych relacjach.
2. Rozporządzenie wprowadza do obowiązkowego stosowania przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego i poszczególnych lokali mieszkalnych zasad określonych w Polskiej Normie ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (§ 11 ust. 2 punkt 2 rozporządzenia).
3. Przywołana norma „dotyczy określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.” , które „maja umożliwiać ocenę budynku pod względem funkcjonalnym, technicznym i ekonomicznym.” (1. Przedmiot normy)
Takie, zawarte w normie określenie jej zakresu przedmiotowego ogranicza możliwość jej bezpośredniego zastosowania do innych celów. Taki wniosek jest tym bardziej słuszny, że norma nie zawiera wprost definicji powierzchni użytkowej lokalu, a jedynie, i to pośrednio, powierzchni użytkowej kondygnacji.
Powierzchnia użytkowa kondygnacji jest zdefiniowana jako „część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku” (punkt 5.1.7.1). „Powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające” (5.1.5.1), a z rysunku 1 zwartego w normie wynika, że powierzchnia użytkowa kondygnacji jest obliczana jako różnica powierzchni całkowitej i powierzchni konstrukcji. W punkcie 5.1.5.3 powiedziane jest, że „do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.”
4. Tak zdefiniowana powierzchnia netto kondygnacji pozwala wliczać do powierzchni użytkowej kondygnacji powierzchnię pod ścianami działowymi, nadającymi się do demontażu. Z technicznego punktu widzenia każdą ścianę działową, niebędącą elementem konstrukcji, da się zdemontować. Powstaje problem, które ściany działowe można przyjąć jako nadające się do demontażu. Wykładnia techniczna wydaje się trudna do zastosowania, gdyż trudno wyobrazić sobie demontaż ścian oddzielających łazienkę czy WC. W praktyce rodzi to spory interpretacyjne, których należy uniknąć wydając opiniowane rozporządzenie.
5. W punkcie 5.1.5.2 do powierzchni netto kondygnacji wlicza się również „Przykryte powierzchnie kondygnacji, które nie są, lub są tylko częściowo zamknięte i nie maja powierzchni zamykających”. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej należy zaliczać powierzchnie np. loggi lub przykrytych balkonów, gdyż taka powierzchnia nie jest zgodnie z normą ani powierzchnią usługową, ani powierzchnią ruchu (patrz 5.1.5.5). Czy taka jest intencja autorów rozporządzenia?
6. Norma nie odnosi się w żaden sposób do powierzchni pomieszczeń z niepoziomymi sufitami czyli powierzchni pod tzw. skosami. Jest to niezwykle istotne zagadnienie, gdyż wiele lokali na ostatnich kondygnacjach ma takie pomieszczenia, szczególnie w domach jednorodzinnych. W punkcie 5.1.3.3 norma mówi, że „Powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości ... są obliczane oddzielnie.” Nie da się jednak tego zastosować do powierzchni pod skosami.
7. Polski Komitet Normalizacyjny wydał w 2002 roku opracowanie POWIERZCHNIA I KUBATURA BUDYNKU WEDŁUG NORMY PN-ISO 9836:1997, które jest próbą interpretacji normy, nie jest jednak jej oficjalną wykładnią. We wprowadzeniu, opisując zmiany w stosunku do normy z 1970 roku, autorzy zauważają „Powyższe zmiany w sposobie definiowania i obliczania powierzchni i kubatur stwarzają problemy związane ze stosowaniem postanowień normowych w praktyce. Problemy te wynikają przede wszystkim z faktu, że norma PN-ISO 9836:1997 ma charakter opisowy; szereg postanowień jest trudnych do jednoznacznego zinterpretowania.” Przywołane opracowanie wyróżnia powierzchnię użytkową podstawową, do której zalicza pokój dzienny i sypialnie oraz powierzchnię użytkową pomocniczą, do której zalicza łazienki kuchnie, ale również loggie i balkony. Stwierdza również, ze w budynku jednorodzinnym powierzchnia użytkowa odpowiada powierzchni całkowitej (czyli również tej pod konstrukcją). Takie są konsekwencje przyjęcia normy bez jej uszczegółowienia. Jako opracowanie firmowane przez PKN taka interpretacja może wywołać wiele zamieszania.
O nieprzydatności normy PN-ISO 9836:1997 do obliczania powierzchni użytkowej świadczy również częste przywoływanie przez autorów opracowania normy PN-70 B-02365, która została wprawdzie wycofana, ale która wobec swojej precyzji jest dla autorów często jedynym odniesieniem dla sensownej interpretacji.
8. Niejednoznaczność i nieprzydatność normy PN-ISO 9836:1997 do celu obliczania powierzchni użytkowej potwierdza interpretacja wydana przez Prezesa PKN w 2011 r. (kopia w załączeniu). Gdyby przyjąć tę interpretację mieszkania zmieniałyby swoją powierzchnię użytkową przy każdej zmianie aranżacji dokonanej na etapie budowy (zmiany na życzenie nabywców) lub w trakcie użytkowania. Wymagałoby to ciągłych zmian we wszystkich dokumentach, w tym księgach wieczystych wszystkich lokali we wspólnocie (zmieniałby się udział w nieruchomości wspólnej) przy każdym rozebraniu ścianki działowej lub dostawieniu nowej.
9. Przepis przejściowy rozporządzenia czyli § 15 powinien brzmieć :
„§15. Do budynków, wobec których przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego lub został złożony wniosek o wydanie takich decyzji, stosuje się przepisy dotychczasowe.”
Taki przepis zawiera ROZPORZNDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 208 r. nr 228 poz. 1513).
Jest to niezwykle istotne ze względu na konieczność honorowania umów zawartych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia. Dotychczasowy stan braku jednolitego sposobu określania powierzchni użytkowej powoduje stosowanie w umowach różnych metod. Brzmienie § 15 w projekcie rozporządzenia może powodować konflikty w relacjach deweloper – nabywca wobec różnic w określeniu powierzchni według zasad przyjętych w rozporządzeniu i zawartych w umowach.

REASUMUJĄC
1.Norma PN-ISO 9836:1997 nie definiuje w ogóle powierzchni użytkowej lokalu, jako że została stworzona do innych celów – obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
2. Jej wprowadzenie do obowiązkowego stosowania w projektach zamiast wprowadzić jednoznaczność w relacjach sprzedawca – nabywca wprowadzi możliwość nowych konfliktów. Dzisiejszy stan, w którym żaden przepis nie określa sposobu pomiaru powierzchni umożliwia stosowanie indywidualnych (często z przywołaniem inkryminowanej normy, lecz z podaniem ścisłej interpretacji) rozwiązań, które maja tę zaletę, ze z góry wiadomo, jak powierzchnię należy obliczać.
3. Wobec braku możliwości do odwołania się do funkcjonującej normy należy w rozporządzeniu określić sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkań np. poprzez stwierdzenie, że powierzchnią użytkową jest powierzchnia zamknięta ścianami ograniczającymi lokal, oraz określić, do jakiej wysokości pomieszczenia taką powierzchnię się zalicza. Nie jest najistotniejsze samo zdefiniowanie sposobu, najistotniejsza jest jednoznaczność. Ważne, żeby wszyscy uczestnicy transakcji mieli świadomość, co jest jej przedmiotem.

Polski Związek Firm Deweloperskich wielokrotnie zwracał się do Ministerstwa z postulatem uregulowania tej sprawy, jesteśmy więc pierwszymi orędownikami jednoznacznego jej uregulowania. Dostrzegamy jednak zagrożenia z proponowanego uregulowania i liczymy, że nasze uwagi, wynikające z wielu lat praktyki w stosowaniu różnych sposobów określania powierzchni mieszkań i wielu konfrontacji z opiniami nabywców mieszkań zostaną uwzględnione przy ostatecznej redakcji rozporządzenia.



Jacek Bielecki