PZFD - Polski Związek Firm Deweloperskich

26-01-2012

Pytanie

Witam, W umowie przedwstępnej zakupu lokalu mieszkalnego znalazłam zapis, który budzi moje wątpliwości, nie do końca rozumiem co on dla mnie oznacza i czy jest dozwolony: "Strony zgodnie oświadczają, że odstąpienie na piśmie przez Kupującego od niniejszej umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, w związku z nieudzieleniem przez 3 banki kredytu bankowego z jednoczesnym przedstawienie zaświadczeń bankowych, pozytywnie zaopiniowanych przez doradcę kredytowego Inwestora, o nieudzieleniu Kupującemu kredytu bankowego na zakup Lokalu mieszkalnego powoduje obowiązek Inwestora zwrot Kupującemu uiszczonej kwoty zadatki (....)." Z góry dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedź

Proponowany zapis oznacza, że deweloper zobowiązuje się do zwrotu zadatku w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu w określonym terminie. Brak tego zastrzeżenia oznaczałby, że niezależnie od tego czy otrzyma Pani kredyt, czy nie, zadatek mógłby zachować sprzedający. Procedura zaopiniowania odmów bankowych ma potwierdzić rzeczywiste starania kupującego o kredyt, by brak kredytu nie był jedynie pretekstem do odstąpienia od umowy.

21-01-2012

Pytanie

Witam, w przedwstępnej umowie sprzedazy domu w zabudowie szeregowej deweloper umiescił zapis, że Kupujący wyraża zgodę na nieodpłatne umieszczenie na działce reklamy firmy (z wpisem do dz.III KW). Czy mogę nie wyrazic na to zgody i wnioskowac o wykreslenie zapisu z umowy.

Odpowiedź

Oczywiście każdy zapis umowy może być negocjowany. Jednak, jeśli deweloper nie będzie chciał zmienić tego punktu, to albo Pani podpisze umową z tym postanowieniem, albo nie zawrze wogóle tej umowy. Jeśli wcześniejsi nabywcy zgodzili sie na taki zapis, to raczej deweloper nie zgodzi sie na wykreślenie tego zapisu, gdyż bez zgody jednego ze współwłaścicieli nie będzie mógł umieścić na działce swej reklamy.

03-01-2012

Pytanie

Witam, w treści umowy przedwstępnej developer nie zawarł daty przeniesienia własności. Niemniej Bank wymaga takiego terminu w formie aneksu do umowy (developer wydał jedynie oświadczenie zawierające datę). Developer jest członkiem PZFD, czy mogę w negocjacjach powołać się na kodeks PZFD oraz liczyć na interwencję PZFD i pomoc w negocjacjach umowy (już niestety podpisanej?)

Odpowiedź

Zgodnie z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD w umowie musi być określona data, do której ma nastąpić przeniesienie własności mieszkania. Prosze powołać się na ten dokument w kontaktach z deweloperem.

20-12-2011

Pytanie

WITAM, PODPISALAM UMOWE PRZEDWSTEPNA KUPNA MIESZKANIA O POWIERZCHNI 62,2M2. TERAZ PRZY ODBIORZE OKAZUJE SIE ZE MIESZKANIE MA 4,2 m2WIECEJ NIZ PIERWOTNY METRAZ. TERAZ DEWELOPER ZADA ZAPLATY ZA 4,2m2 DODATKOWE, NA KTORE NIE BYLAM PRZYGOTOWANA I NIE JESTEM W STANIE ZAPLACIC. OCZYWISCIE SPODZIEWALAM SIE EWENTUALNEJ ROZNICY W POWIERZCHNI MAX DO 1m, ALE 4,2M2 BARDZO MNIE ZASKOCZYLY. CZY DEWELOPER MA PRAWO ZADAC ODE MNIE ZAPLATY ZA TE DODATKOWE METRY, SKORO W UMOWIE BYLA MOWA O KOREKCIE + - METRAZU? CZY ISTNIEJE JAKIS UREGULOWANY PRAWNIE ZAKRES WAHAN, KTOREGO DEWELOPER NIE MOZE PRZEKROCZYC (PROCENOTOWO)? DZIEKUJEAGATA

Odpowiedź

Rzeczywiście różnica w metrażu jest duża. W umowie powinnien być określony dopuszczalny zakres tej różnicy, powyżej której kupujacy ma prawo odstąpić od umowy. Nie regulują tego żadne powszechnie obowiązujące przepisy. Zgodnie z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD, różnica ta to 2% powierzchni. W Pani przypadku byłoby to 1,2 m2. W opisanej sytuacji może Pani zwrócić się do dewelopera z propozycją pokrycia różnicy np. 1 m2, a w razie jej nieprzyjęcia odstąpić od umowy powołując sie na wykonanie przedmiotu umowy w sposób znaczący odbiegający od zamówionego.

14-12-2011

Pytanie

Witam serdecznie, Jestem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.Chciałabym zapytać czy deweloper może zmienić treść umowy na prośbę klienta?Pewne zapisy w tej umowie nie podobają się naszemu prawnikowi, w związku z czym negocjujemy warunki umowy,lecz deweloper upiera się przy swoim.Proszę o odpowiedź

Odpowiedź

Oczywiście umowa, ze swej natury, podlega negocjacjom - wzór umowy jest punktem wyjścia do tych negocjacji. Na wszystkie zapisy umowy muszą zgodzić się obie jej strony. W przeciwnym wypadku umowa nie dochodzi do skutku. Należy negocjować treść umowy, nie można jednak niczego narzucić drugiej stronie. Jeśli ostateczny kształt umowy budzi wątpliwości i nie zgadzamy się z poszczególnymi zapisami, nie powinniśmy umowy podpisać.

08-12-2011

Pytanie

Witam. Wiem, że przy podpisywaniu umowy przedwstępnej istnieje możliwość aby na moje życzenie notariusz dokonał odpowiedniego zapisu, który będzie uwzględniał, że na podstawie umowy przedwstępnej wnoszę aby Sąd Rejonowy w dziale III-im księgi wieczystej wpisał roszczenie na moją rzecz o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży wynikające z zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży. Chciałam zapytać czy warto taki zapis dokonać w sytuacji gdy mieszkanie nie jest jeszcze wybudowane? Czy daje mi to jakąś gwarancje? Czy zapis taki ma w ogóle sens na tym etapie?

Odpowiedź

Taki zapis ma wartość informacyjną dla wszystkich zainteresowanych daną nieruchomością - ma ich informować o roszczeniach ciążących na nieruchomości. Może też zapobiec zawarciu umowy na ten sam lokal innemu nabywcy.

29-11-2011

Pytanie

Witam. W treści umowy dotyczącej finansowania i budowy lokalu mieszkalnego jest następujący zapis "Strony dopuszczaja niniejszym możliwość wzrostu ceny za lokal mieszkalny. Wzrost ceny nie może być jednak wyższy niż 10% ceny lokalu mieszkalnego określonej w umowie." Po zakończeniu budowy deweloper przyslał pismo, w ktorym, że ze względu na wzrost kosztów budowy cena za mieszkanie wzrasta o 5 %. Czy istnieją przesłanki aby uznać cytowany zapis jako klazule niedozwoloną?

Odpowiedź

Podpisując umowę miał Pan świadomość, że cena może ulec zmianie. W umowie powinny być określone przesłanki zmiany ceny. Skoro w umowie zgodził się Pan na ewentualny wzrost ceny, to dlaczego teraz zamierza Pan to kwestionować?

22-11-2011

Pytanie

Witam, w umowie przedwstępnej mam zapis o ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, od chwili odbioru lokalu od developera do czasu przeniesienia własności. Koszty w wysokości 500zł/miesięcznie mają pokrywać m.in. ubezpieczenie nieruchomości, wspólny prąd, wodę, wywóz śmieci. O ile zgadzam się, że powinienem pokryć zużyte licznikowo media w moim lokalu (prąd, wodę, gaz) - to mam wątpliwości, co do pozostałych składników opłaty. Zakładam, że dopóki nie zostanie sprzedany pierwszy lokal, to nie ma nieruchomości wspólnej - nie ma więc i kosztów wspólnych. Osiedle jest placem budowy, którego koszty utrzymania powinien ponosić developer. Czy słusznie?

Odpowiedź

Rzeczywiście deweloper zobowiązany jest pokrywać koszty związane z utrzymaniem budowy, a osoby użytkujące lokale koszty związane z tym użytkowaniem, do których z pewnością należy wywóz śmieci, ale także oświetlenie klatek schodowych, garażu. Należy uzgodnić z deweloperem zakres i podstawę rozliczenia rzeczywistych kosztów użytkowania lokali.

16-11-2011

Pytanie

Chciałabym dowiedzie się konkretnie czy w umowie przedwstępnej zapis: "Wskaźnik Tolerancji Różnic Obmiarowych - określony procentowo(%)w UMOWIE iloraz wartości bezwzględnej różnicy powierzchni projektowanej i rzeczywistej (pochodzącej z obmiarów powykonawczych) do powierzchni projektowanej, poniżej którego strony przyjmują, że nie ma różnic kwalifikujących się do rozliczenia;nie może być większy niż 2%". Czy w/w zapis nie jest w klauzuli praktyk niedozwolonych? Czy jest to zgodne z prawem jeżeli, zapłaciłam za mieszkanie 55 m, a otrzymałam 54 m i nie dostanę zwrotu pieniędzy za nadpłatę? Z góry dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedź

Każda różnica powierzchni, również ta mieszcząca się w dopuszczalnej umową tolerancji, powinna być rozliczona według zasad określonych w umowie.

14-11-2011

Pytanie

Witam, mam pytanie odnośnie zwrotu zadatku. W czerwcu 2011 podpisałam z deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania , podpisanie umowy ostatecznej miało nastąpić w czerwcu 2012. Podpisując umowę przedwstępną wpłaciłam zadatek. Niestety we wrześniu deweloper zaprosił mnie na spotkanie i poinformował że musi zmienić projekt budynku i mojego mieszkania nie będzie, miało to być mieszkanie na poddaszu. W związku z tym chce mi zwrócić zadatek. Na pytanie dlaczego musi zmienić projekt odpowiedział że spółdzielnia mieszkaniowa budynku znajdującego się obok wniosła jakiś protest bo jest za mało miejsc postojowych. Dlatego też muszą przeprojektować budynek żeby zrobić miejsca garażowe i jeszcze raz starać się na pozwolenie na budowę. Deweloper zaproponował zwrot zadatku, jednak w umowie przedwstępnej jest zapis że jeśli to deweloper nie dotrzyma umowy to strona która wpłaciła zadatek może żądać dwukrotności zadatku. Deweloper twierdzi że to nie jest jego wina. Dodam jeszcze że starałam się z mężem o kredyt rodzina na sowim na starych warunkach , umowa kredytowa została podpisana tylko czekaliśmy na uruchomienie kredytu jednak deweloper zwlekał z udostępnieniem ostatniego dokumentu , po czym okazało się że nie będzie naszego mieszkania. Co można zrobić w tej sytuacji???Czy należy nam się dwukrotny zadatek i czy możemy starać się o odszkodowanie za utracone korzyści przepadł nam kredyt i straciliśmy 40tyś zł dopłat od państwa do kredytu??

Odpowiedź

Jeśli sprzedający nie zrealizował umowy jest zobowiązany zwrócić zadatek w podwójnej wysokości i kwestia winy nie ma tu znaczenia. Jeśli w umowie nie ma przeciwnego zastrzeżenia, to może Pani wnosić do dewelopera roszczenie o naprawienie poniesionej szkody, którą trzeba precyzyjnie wyliczyć.

01-11-2011

Pytanie

Podpisałm z deweloperem umowę przedwstępną, w której podany został termin realizacji tranasakcji do 02.12.2011 roku, jednak deweloper nie chce podpisać umowy w listopadze ze względów podatkowych, chce by podpisanie aktu nastąpiło w grudniu, czy ma do tego prawo? Mi zalezy na podpisaniu umowy w listopadzie, gdyż otrzymałam kredyt, którego nie mogę przedłużyć do grudnia. Czy w tym przypadku deweloper może wymusić na mnie podpisanie aktu w grudniu?

Odpowiedź

Bez względu na poadane powody jeżeli w umowie jest podana data do 2 grudnia to dotrzymanie tego terminu jest zgodne z zobowiązaniem dewelopera i deweloper ma do tego prawo.

31-10-2011

Pytanie

Witam, moje pytanie dotyczy rękojmi. developer pisze że nabywcy przysługuje prawo rękojmi zgodnie z obowiązującymi przepisami, których jednak nie podaje. Jakie to mogą być przepisy? Czy w takim przypadku stosuje się zapisy KC czy może prawo budowlane? Następnie developer pisze o zobowiązaniu do usunięcia wad bez podania terminu. Jakie są powszechnie stosowane termin usunięcia drobnych i poważnych wad? z góry dziękuję

Odpowiedź

Tak i zgodnie z kc okres rękojmi wynosi 3 lata. Deweloper powinien usunąć wady w terminie możliwie najkrótszym, przy czym zależy on od wielu czynników jak pogoda i temperatury przy robotach zewnętrznych czy też technologia i dostępność użytych materiałów.

26-10-2011

Pytanie

Witam, podpisałam umowę przedwstępną z developerem na mieszkanie. Wpłaciłam 10% zaliczki. W umowie jest zapisane, że w razie odstąpenia od umowy, nie zapłacenia nalezności w terminie, developer może zachować dla siebie 4% wartości mieszkania , a odda tylko 6%. Czy to jest zgodne z prawem? Z poważaniem A.Szerwentke

Odpowiedź

Każda umowa kształtuje prawa i obowiązki stron. Skoro podpisała Pani taką umowę wyrażając zgodę na karę umowną za odstąpienie od umowy w wys. 4%, to trudno kwestionować Pani wolę wyrażoną również w tej kwestii.

19-10-2011

Pytanie

Witam mam pytanie ,czy umowa przedwstępna z deweloperem jest ważna ,jeżeli deweloper na dzień podpisania umowy przedwstępnej nie miał decyzji na pozwolenie na budowę , czy w takim przypadku jeżeli zrezygnowałem z umowy można ją unieważnić i deweloper powinien zwrócić mi przedpłatę .

Odpowiedź

Jeżeli z treści umowy nie wynika, że decyzja o pozwoleniu na budowę jest warunkiem ważności tej umowy to umowa jest ważna.

14-10-2011

Pytanie

Witam, zastanawiam sie na kupnem mieszkania od dewelopera. Po pierwszym stpokaniu w biurze dostalam wzor typowej umowy ale nie ma ona tytulu Umowa Przedwsteonej sprzedazy lokalu..itd tylko Umowa realizatorska - czy to jest bezpieczne? dopiero po zakonczeniu budowy i oddaniu lokalu podpisuje sie umowe notarialna sprzedazy lokalu. z gory dziekuje za odpowiedz.

Odpowiedź

Charakter umowy określa nie jej tytuł, lecz treść. Z treści wynikają zobowiązania i uprawnienia stron. Umowa deweloperska jest w naszym systemie prawnym umową nienazwaną, stąd może przybierać różne formy i różne tytuły.

12-10-2011

Pytanie

Planuje zakup mieszkania od developera w dużym bloku (około 133 samodzielnych lokali). Większość lokali jest juz kupiona. W umowie przedwstępnej, jest zapis "1. Zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawował Sprzedający przez okres 3 lat ..... tj do dnia 25.10.2013r. 2. Kupujący w umowie ostatecznej sprzedaży lokalu zobowiązuje się udzielić Sprzedającemu nieodwołanego i nie wygasającego pełnomocnictwa do czynności przekraczających zakres zarządu zwykłego, w okresie określonym w pkt. 1. Pełnomocnictwa te obejmują: przyjecie planu rocznego, ustalenie wysokości zaliczek mięsiecznych na pokrycie kosztów zarządu itd......... 3. Sprzedajacemu z tytułu sprawowania zarządu przysługuje: wynagrodzenie ... nie niższe niż 0,70 z ł za 1 m kw powierzchni użytkowej lokalu, zwrot poniesionych i udokumentowanych kosztów z zarządzaniem .... oraz cen usług.... 4. Sprzedający zobowiązuje się do przekazania zarządu nier. wspólna w każdym czasie z chwilą wyrażenia przez nią gotowości przejęcia zarządu pod warunkiem uregulowania na rzecz Sprzedającego całych należności z tytułu sprawowanego przez niego zarządu nieruchomoscią. Z tego co wiem są to zapisy będące klauzulą niedozwoloną. Co w takiej sytuacji powinnam zrobić? Kupić na tych warunkach, prosić o wykreślenie tych zapisów i co z umowami pozostałych mieszkańców tego bloku? Dodatkowo w umowie jest tez zapis, że Sprzedający wyznacza notariusza.

Odpowiedź

Zapis w punkcie 2. jest w mojej opinii nie do przyjęcia. Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota może w każdym czasie zmienić sposób sprawowania zarządu nieruchomościa wspólną, lecz procedura ta nie jest prosta (wymaga protokołu notarialnego z zebrania, na którym podjeto uchwałę większością udziałów). Odradzam podpisanie umowy w tym brzmieniu.

07-10-2011

Pytanie

PODPISALAM UMOWE NA KUPNO MIESZKANIA W ZWYKLEJ UMOWIE ,CZY PRZED ODBIOREM MIESZKANIA KTORE MA BYC POD KONIEC PAZDZIERNIKA MOZNA PODPISAC UMOWE -ZMIENIC NA NOTARIALNA

Odpowiedź

Można, jeżeli druga strona na to przystanie, choć nie bardzo widzę sens takiego postępowania.

30-09-2011

Pytanie

Witam Czy w przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej notarialnie można zmienić jej treść poprzez aneks gdy : sprzedający nie ujawnił, że grunt nieruchomości jest własnością a nie jak wcześniej podał użytkowana wieczyście ? Czy dla takiego przypadku należy sporządzić umowę przedwstępną na nowo ? Dziękuję za pomoc Pozdrawiam

Odpowiedź

Umowę zawartą w formie aktu notarialnego można zmienić przez aneks sporządzony w tej samej formie.

14-09-2011

Pytanie

Witam, jestem na etapie negocjacji warunków umowy przedwstępnej z wrocławskim deweloperem. Mam duże wątpliwości do zasadności jednego z jej postanowień: "Kupujący zobowiązuje się do wykończenia Lokalu we własnym zakresie i na własny koszt w terminie 60 dni od daty dokonania odbioru Lokalu, ale nie później niż do ………………………. r. Prace wykończeniowe będą polegać, w szczególności na: 1) zapewnieniu zmywalności i odporności na wilgoć posadzek i ścian w kuchnia/aneksie kuchennym i łazience 2) zainstalowaniu białego montażu w kuchni/aneksie kuchennym i łazience, 3) wyposażeniu kuchni/aneksu kuchennego w trzon kuchenny, zlewozmywak lub zlew, 4) wykonaniu wierzchniej warstwy podłóg w całym Lokalu, 5) montażu drzwi wewnętrznych spełniających następujące minimalne parametry: szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy. W przypadku niewykonania prac wykończeniowych, w terminie określonym w ust. 2, Sprzedający będzie uprawniony do wykonania zastępczego tych prac na koszt Kupującego według średnich cen określonych dla robót budowlano-montażowych oraz z wybranych przez siebie materiałów o średniej jakości, po uprzednim wezwaniu Kupującego do wykonania prac w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania. Zestawienie kosztu tych prac przekazane zostanie Kupującemu przez Sprzedającego w terminie 7 dni od daty ich wykonania wraz z fakturą VAT za ich wykonanie z terminem płatności 14 dni." Jako datę odbioru lokalu wyznaczono 31.12.2012, od tego dnia rozpoczyna się bieg 60-dniowego terminu na wykończenie lokalu natomiast data zawarcia umowy przyrzeczonej to 31.03.2013 - w tzw. międzyczasie inwestor ma uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu. Dodam jeszcze, że wg harmonogramu całość kwoty za mieszkanie ma być wpłacona do 30.06.2012. Czy moje obawy co do bezpieczeństwa tej transakcji z punktu widzenia interesów mnie jako nabywcy są uzasadnione? Z góry dziękuję za odpowiedź Marzena

Odpowiedź

Klauzule o konieczności wykończenia lokalu w stopniu minimalnym są we Wrocławiu wymuszone działaniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który przed wydaniem decyzji dopuszczającej do użytkowania żądał wykonania wymienionych prac. Jest to specyfika wrocławskiego urzędu.

14-08-2011

Pytanie

Mam pytanie. Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną… na zakup mieszkania, w której nie ma mowy o terminie przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Ubiegają…c się o kredyt z banku dostałem negatywną… odpowiedź z powodu zbyt długiego okresu do sporządzenia aktu notarialnego, który to termin deweloper podał do banku bez mojej wiedzy (ponad dwa lata od chwili podpisania umowy przedwstępnej). W związku z tym proszę o odpowiedź czy w tej sytuacji mam prawo do odstąpienia od umowy z winy dewelopera i odzyskania wszystkich wpłaconych do tej pory kwot bez utraty zadatku?

Odpowiedź

Termin przeniesienia własności mieszkania jest podstawową regulacją umowy, dziwi więc, że zgodził się Pan podpisać umowę i wpłacić zadatek nie wiedząc, kiedy będzie Pan mógł zamieszkać w nowym mieszkaniu. Nie widzę podstaw prawnych do odstąpienia od umowy z winy dewelopera, należy więc dążyć do polubownego załatwienia sprawy.

08-06-2011

Pytanie

Witam, Mam pytanie odnośnie wzrostu VAT. Podpisałam umowę przedwstępną (cywilnoprawną) w roku 12.07. 2010 r. w punkcie dot. ceny lokalu istnieje zapis punkt 1. strony zgodnie ustalają cenę nabycia na kwotę netto (podana kwota) plus podatek vat (podana kwota)7% i podana jest cena brutto w punkcie 7 umowy jest zapis " wskazana w pkt 1 cena nabycia lokalu mieszkalnego ustalona zostaje na dzień podpisania niniejszej umowy i jest cena stałą" . Brak jest jakiejkolwiek klauzuli o zmianie vat lub zmianie ceny lokalu. w dniu dzisiejszym czyli 2 tyg przed odbiorem mieszkania prezes zaprasza do podpisania aneksu i wpłacenia różnicy wynikającej ze zmianą VAT. Czy ma takie prawo? odmawiając podpisania aneksu zagroził nie dostaniem kluczy do mieszkania i brakiem odbioru. dodam że w 2010 została wpłacona I transza w wysokości 10% wartości mieszkania reszta ma być wpłacona w 2011 roku do 30.06.(dzień oddania lokalu) co mamy uczynić w takim przypadku? czy prezes może nam nie oddać mieszkania? jak się zabezpieczyć i jakie kroki podjąć?

Odpowiedź

Jeśli w umowie nie ma klauzuli pozwalającej waloryzować cenę ze wzgledu na zmianę podatku VAT, deweloper nie może żądać dopłaty spowodowanej wzrostem podatku VAT. W tej sytuacji deweloper nie może uzależniać wydania lokalu od podpisania aneksu. Gdybyście Państwo mieli umowę w formie aktu notarialnego, po wpłaceniu całości ceny określonej w umowie, moglibyście spowodować przeniesienie własności przez sąd, niezależnie od zachowania dewelopera. PZFD zaleca i namawia klientów do zawierania umów w formie aktu notarialnego, ale wciąż nie jest to powszechne. Żeby skutecznie dochodzić wydania lokalu i przeniesienia własności oraz nie narazić się na zarzut niedotrzymania umowy, powinniście Państwo wypełnić swoje zobowiązania umowne i wpłacić pozostałą część ceny, po oświadczeniu dewelopera (na piśmie) o gotowości do przekazania lokalu. Z drugiej strony, zachowanie dewelopera oznacza pewne ryzyko wpłacenia całości ceny. Niezadbanie o własny interes na etapie umowy przedwstępnej (akt notarialny) skutkuje problemami z finalizacją umowy.

04-06-2011

Pytanie

Czy w umowie przedwstępnej musi być zapis o opłatach za media czy też wystarczy gdy taki zapis znajdzie sie w protokole odbioru mieszkania.Podstawe dochodzenia roszvczen stanowi umowa czy protokół?

Odpowiedź

Przyjmując lokal do użytkowania przyjmuje się też obowiązki związane z jego eksploatacją, gdyż jest oczywiste, że koszty dostarczanych usług (w tym przypadku mediów) ponosi osoba z nich korzystająca. Nie ma znaczenia rodzaj dokumentu, w którym przejmujący mieszkanie zobowiązuje się do ponoszenia kosztów użytkowania, choć lepiej jest wszystkie dające się przewidzieć sytuacje zapisać w umowie deweloperskiej.

27-05-2011

Pytanie

Witam. Jesteśmy przed podpisaniem umowy przedwstępnej z Fadesa Polnord (należacej do PZFD) sprzedaży mieszkania i po wstępnych negocjacjach zapisów w tej umowie. Pyt. 1 Niestety nie możemy przekonać dewelopera by zawarł w umowie klauzulę, która mówi o karze umownej, którą mieliby oni wypłacić w razie przekroczenia terminu ukończenia budowy. Wydaje się nam to bardzo niesymetryczne, gdyż my w przypadku opóźnienia we wpłatach transzy z naszej strony, mamy im zapłacić odsetki ustawowe. Członek zarządu tłumaczy nam, że w razie opóźnień z ich strony będziemy mogli się domagać odszkodowania na zasadach ogólnych. Czy nie jest to sprzeczne z pkt. III.5 Katalogu Zasada Umowy Deweloperskiej i czy możemy zmusić dewelopera do zapisania tej klauzuli i jak powinna ona brzmieć? Pyt.2 Poza tym odbiór mieszkania jest planowany na 02.2012, a przeniesienie własności dopiero na 10.2013 (20 miesięcy). Oczywiście z tak odległym terminem przeniesienia własności wiążą się niesamowite koszty ubezpieczenia kredytu (wartość mieszkania to 500 tys zł). Na jaki realny termin powinniśmy negocjować z deweloperem, biorąc pod uwagę, iż będzie w tym czasie przewłaszczał 120 mieszkań z naszej inwestycji? Dziękuję serdecznie.

Odpowiedź

Kara umowna i odsetki za przekroczenie terminu wpłaty to dwie różne sprawy. W przywołanym przez Panią puncie III.5 KZUD jest mowa o karach umownych, jednakowych dla obu stron umowy w przypadku nie dojścia do umowy z winy jednej ze stron. Jeśli w umowie jest zobowiązanie do kary umownej kupującego, a nie ma dewelopera, to jest to naruszenie Kodeksu. Jeśli żadna ze stron nie jest zobowiązana do zapłacenia kary, to jest to uregulowanie równoprawne i nie narusza interesów kupującego, który może dochodzić odszkodowania na zasadach Kodeksu cywilnego. Tego typu rozwiązania są niestety wymuszane praktyką UOKiK, który kwestionował w różnch okresach w różnych wysokościach prawo dewelopera do zastrzeżenia kary umownej, nie zważając na symetryczność kar. Odnosząc się do drugiego pytania, to terminy oddania mieszkania do użytkowania i przeniesienia własności powinny być ściśle określone i warunek ten jest spełniony. Ważne, żeby kupujący miał świadomość tej różnicy w czasie. Warto spytać dewelopera, jaka jest przyczyna tak odległego terminu przeniesienia własności. Podejmując decyzję o zakupie i znając uwarunkowania umowy musicie Państwo ocenić, czy takie rozwiązanie jest akceptowalne, czy lepiej poszukać innej możliwości zakupu.

03-05-2011

Pytanie

Sprzedający oświadcza, iż zobowiązuje się wybudować budynek zawierający lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy w IV kwartale 2011r. Projekt lokalu, zakres i standard robót stanu surowego wykończeniowego określone zostały w załączniku nr 1 do niniejszej umowy. W przypadku wystąpienia w trakcie budowy okoliczności niezależnych od Sprzedającego, /a w szczególności: niekorzystnych warunków atmosferycznych/ wpływających na konieczność zawieszenia prac budowlanych lub ich przedłużenia, Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminu oddania lokalu mieszkalnego do dyspozycji Kupującego o czas trwania tych przeszkód. Przeniesienie własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z prawami z nim związanymi w wykonaniu niniejszej umowy nastąpi w formie aktu notarialnego po całkowitym zakończeniu budowy oraz uiszczeniu przez Kupującego pełnej ceny sprzedaży. Odbiór końcowy lokalu zostanie potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym. Kupujący ma obowiązek przystąpienia do aktu notarialnego w terminie wyznaczonym przez Sprzedający pod rygorem uznania, iż nie przystąpienie potraktowane będzie jako rezygnacja z zakupu lokalu mieszkalnego ze skutkami wynikającymi z §6. czy taki zapis jest zgodny z prawem ??

Odpowiedź

Stanowisko UOKiK jest takie, że przyczyny opóźnienia w oddaniu mieszkania muszą być ściśle określone, a katalog tych przyczyn nie może być otwarty (nie może być użyte określenie "w szczególności"). Przeniesienie własności następuje po uiszczeniu całości ceny, gdyż jest to akt bezwarunkowy - nie można go cofnąć w przypadku niewywiązania się kupującego z obowiązku zapłaty. Termin podpisania aktu notarialnego powinien być uzgodniony z kupujacycm, chociaż w umowie powinna być zawarta nieprzekraczalna data przeniesienia własności obowiązująca obie strony umowy.

19-04-2011

Pytanie

Czy zaliczki wpłacane w ramach zawartej umowy przedwstepnej deweloperowi podlegają zwrotowi?

Odpowiedź

Zaliczki na poczet ceny podlegają zwrotowi w przypadku niedojścia umowy do skutku. Inną sprawą są konsekwencje finansowe niedojścia do umowy z powodu niedotrzymania jej warunków przez jedną ze stron. Powinny być one określone w umowie w postaci kar umownych lub mogą być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Umowa może określać, że kary umowne zostaną potrącone z wpłaconych zaliczek.

06-04-2011

Pytanie

Witam, w przeciągu najbliższych kilkunastu dni mam podpisać umowę przedwstępną z developerem ale nie w formie notarialnej lecz zwykłą na papierze . Czy teoretycznie developer może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej. Pozdrawiam .

Odpowiedź

Polski Związek Firm Deweloperskich zaleca podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, a firmy zrzeszone w Związku są zobowiązane, na życzenie kupującego, do zawarcia umowy w tej formie. Ważne jest również, by w takiej umowie był wniosek o wpisanie roszczenia do nabywanego lokalu w księdze wieczystej. Forma notarialna daje większe zabezpieczenie kupującemu w stosunku do zwykłej formy pisemnej.

08-02-2011

Pytanie

Witam. W listopadzie 2010 zakupiliśmy wraz z żoną mieszkanie. W umowie przedwstępnej zapisana jest cena brutto mieszkania oraz zapis o możliwym wzroście ceny mieszkania w przypadku zmiany stawki vat (nie ma tutaj wzmianki o możliwości odstąpienia od umowy). Klauzula taka znajduje się na liście klauzul niedozwolonych UOKiK. W styczniu 2011 otrzymaliśmy pismo informujące nas, że zgodnie z zapisami umowy każda kolejna transza zostaje skorygowana o określoną kwotę. Czy deweloper ma prawo podwyższyć cenę mieszkania?

Odpowiedź

Skoro w umowie zawarte jest postanowienie o wzroście ceny wraz ze wzrostem VAT (rozumiem, że umowę taką Państwo podpisaliściie), to deweloper może do zaliczek wpłacanych w 2011 roku doliczyć nową stawkę. Podatek VAT co do zasady obciąża ostatecznego nabywcę i ma być obojętny dla przedsiębiorcy. Jeśli chcecie państwo od umowy odstąpić, to należy złożyć deweloperowi stosowne oświadczenie podając powód odstąpienia.

03-02-2011

Pytanie

Mam pytanie dotyczące zapisu o karach umownych. Mówiąc w skrócie - jeżeli nabywca odstąpi od umowy to płacu karę umowną. Jeżeli natomiast developer odstąpi to nie ma słowa o konsekwencjach. Wg mnie jest to typowy zapis niesymetryczny. Proszę o opinię

Odpowiedź

Oczywiście takie zapisy są niezgodne z Kodeksem Dobrych Praktyk PZFD. Kary umowne powinny być jednakowe dla obu stron.

27-01-2011

Pytanie

Witam, Mam pytanie. Na początku stycznia podpisałam umowę przedwstępną z developerem- zakup mieszkania ,gdzie ma być oddany w I kwartale 2012 roku. Prawie po miesiącu czasu developer do mnie dzwoni że musi poprawić tzn dodać aneks do umowy przedwstępnej gdyż jest wpisany błędny rachunek bankowy w umowie przedwstępnej. Zaniepokoiło mnie to iż papiery jeszcze leżą w Banku bo staramy się o ten kredyt "rodzina na swoim" a developer dopiero po ok miesiąca zauważył że podał zły rachunek bankowy w umowie przedwstępnej. Oraz jeszcze mam takie pytanie , czy jest jakiś paragraf aby np do tego aneksu umowy dodać że cena za m2 nie ulegnie zmianie bądź jakieś jeszcze inne kruczki dopłaty??Proszę o szybką odpowiedź.

Odpowiedź

Jak rozumiem, w tym wypadku aneks jest czynnością techniczną dotyczącą tylko numeru rachunku. Cena mieszkania i zasady rozliczenia ustalone są w umowie. Jeśli chce Pani warunki te zmienić aneksem, to należy negosjować z deweloperem zmianę w formie anaeksu. Oczywiście tego typu zmiana może dojść do skutku za zgodą obu stron.

25-01-2011

Pytanie

Witam serdecznie. Właśnie podpisałem umowę przedwstępną z deweloperem. W umowie jest określona powierzchnia wewnętrzna mieszkania 51,14 a użytkowa 47,75. Oczywiście płacę za powierzchnie wewnętrzną. Czy taki sposób podawania metrażu i płacenia za "betonowe metry" jest zgodne z prawem? Czy mam jeszcze jakieś szanse aby płacić za metry użytkowe

Odpowiedź

Nie bardzo rozumiem Pana wątpliwosci. Z tego co Pan pisze wnioskuję, że podpisał Pan umowę na konkretny przedmiot umowy o określonych parametrach (powierzchnie) i za określoną cenę. Podpisując umowę zgodził sie Pan na te warunki. Płaci Pan nie za jakąś "powierzchnię wewnętrzną" tylko za opisany w umowie przedmiot.

13-12-2010

Pytanie

W podpisanej przeze mnie umowie przedwstępnej znajduje się zapis, że Kupującemu i Inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy za zapłatą 10% ceny sprzedaży brutto. Czy nie jest to klauzula niedozwolona?

Odpowiedź

Kara umowna za odstąpienie od umowy jest, jak sama nazwa wskazuje, kwestią umowy między sprzedającym a kupującym. Nie powinna być ona jednak "rażąco wysoka". Pojęcie to nie jest sprecyzowane przez przepisy prawa, Sąd Ochrony Konsumentów i Konkurencji uznał jednak, że 10% to zbyt wysoka kara umowna. Przede wszystkim, przed podpisaniem umowy należy z deweloperem negocjować warunki, których nie akceptujemy. Negocjując z deweloperem wysokość kary umownej, warto pamiętać, że kara ta, na zasadzie równoprawności stron w umowie, będzie obowiązywała obie strony kupującego i dewelopera. Zbyt niska kara może rodzić pokusę po obu stronach, do łatwego odstąpienia od umowy, gdy pojawią się nowe możliwości - atrakcyjniejszy lokal dla kupującego, lub możliwość uzyskania wyższej ceny dla dewelopera. W przypadku, gdy umowę oceniamy jako dla nas niekorzystną nie powinniśmy jej podpisywać.

06-12-2010

Pytanie

Witam, moja umowa przedwstępna zawiera następujący punkt: 2. Strony zgodnie postanawiają, że dla potrzeb rozliczenia powierzchni lokalu nie będą uwzględniane dokonane na wniosek Kupującego zmiany aranżacji lokalu powodujące zmianę powierzchni Lokalu. Czy nie narusza on II.6 punktu z Kodeksu Zasad Umowy Deweloperskiej? Dodam, że planuję zamknąć ścianę, co spowoduje zmniejszenie się powierzchni lokalu.

Odpowiedź

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni lokalu wlicza się powierzchnie pod ścianami rozbieralnymi, a takimi są ściany działowe. Jeśli więc według tej normy będzie określona powierzchnia, budowa nowej ściany nie wpłynie na jej wielkość. Niezależnie od sposobu liczenia powierzchni njalepiej jest przed podpisaniem umowy określić ostateczny rozkład mieszkania i jego cenę. Jeśli modyfikacja rozkładu następuje w trakcie realizacji umowy, nie wydaje się zasadne żądanie zmniejszenia ceny w związku z pracami dodatkowymi wykonanymi na wniosek kupującego.

30-11-2010

Pytanie

czy jesli w umowie z developerem mam zapis, że jeśli róznice obmiarowe wyniosą do 2% to żadna ze stron nie będzie miała roszczen o zwrot czy dopłatę jest zgodny z obowiązującymi standardami i nie jest klauzula niedozwoloną. Prosze o odpowiedź

Odpowiedź

Zgodnie z Zasadami Umowy Deweloperskiej PZFD każda różnica powierzchni powinna być rozliczona. O właściwe zapisy w umowach należy zadbać w na etapie ich negocjowania.

24-11-2010

Pytanie

Przedmiotem Um. przedwstepnej jest lokal o pw. uzytk. 50,01wraz z pomieszczeniem przynaleznym komorka lokatorska(pow. nie jest podana).Do Um. przedwstepnej dołaczony jest plan mieszkania z którego wynika, że mieszkanie składa sie z pomieszczen o łacznej powierzchni 50, 01i balkonu opow. 4,1. Umowa przedwstepna mówi, że pow. całkowita lokalu zostanie ustalona ostatecznie na pods. pomiarów powyk. zg. z obowiazujacymi normami i przepisami prawa, w oparciu o norme PN- 9836/1997. W Protokole Odbioru Technicz. i przekazania lokalu podana jest pow użytk lolaku 49,30, powierzchnia kom. lokatorskiej nie jest wykazana, o balkonie nie ma wzmianki. Czy deweloprer powinien rozliczyc ze mna róznice powierzchni lokalu, który wg. mnie jest mniejszy? Deweloprer twierdzi, ze to ja powinnam dopłacic za balkon.Byłam pewna, że skoro balkon nie był nigdzie wyszczególnony to jest w cenie lokalu.Niepokoi mnie tylko ta norma, wg. której liczymy powierzchnię lokalu. Nie mozemy dojsc do porozumienie przez co nie podpisujemy aktu notarialnego.Bardzo mnie to martwi, prosze o odpowiedz.

Odpowiedź

Jeśli powierzchnia lokalu jest mniejsza, to powinno to być rozliczone na podstawie ceny jednostkowej z umowy. Kwestia zapłaty za balkon zależy od treści umowy - jeśli była podana cena całkowita za lokal, a załącznikiem jest plan lokalu, na którym widnieje balkon, to nie można żądać dopłaty za balkon. Nie rozumiem, co niepokoi Panią w normie, która jest dopuszczona do użytkowania, choć nieobowiązująca. Dobrze, że w umowie określony jest sposób pomiaru powierzchni.

23-11-2010

Pytanie

Witam. Czy deweloper (Robyg) może uzależnić odstąpienie od umowy z powodu nie uzyskania kredyty tylko w przypadku, jeśli cały proces kredytowy jest prowadzony przez instytucję kredytową z którą deweloper współpracuje? Obecnie deweloper chce uzależnić możliwość odstąpienia od umowy z  powodu nie uzyskania kredytu tylko w przypadku, kiedy o kredyt będę się starał w banku, z którym Robyg współpracuje? Czy to zgodne z kodeksem dobrych praktyk?

Odpowiedź

Kodeks Dobrych Praktyk nie reguluje szczegółowo tego zagadnienia. Warunki umowy należy negocjować, a w sytuacji, gdy treść umowy Panu nie odpowiada, nie należy takiej umowy podpisywać.

14-11-2010

Pytanie

Witam, Zawarłam um. przedwstępną z deweloperem (z zwykłej formie pisemnej). Deweloper nie dotrzymał terminów oddania lokalu ani podpisania um. ostatecznej. 1. Czy mogę wystąpić o zapłatę odsetek ustawowych za czas opóźnienia. W jaki sposób powinnam je wyliczyć (od całej wpłaconej kwoty ?). Umowa nie daje mi takiego uprawnienia. Czy są jakieś ogólne przepisy na które mogłabym się powołać ? Um. przewiduje jedynie odsetki i kary dla dewelopera. 2. Czy mogę dochodzić odszkodowania za to, że nie mogłam wynajmować lokalu i utraciłam z tego tytułu czynsz za 3 miesiące?

Odpowiedź

Skutki niewykonania umowy w określonym terminie powinny być opisane w umowie. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego za nieterminowe wykonanie umowy można żądać kary, jeśli jest zastrzeżona w umowie (art. 483). Zapłatę odsetek za opóźnienie można żądać w przypadku niewywiązania sie dłużnika ze zobowiazania pieniężnego (art. 481 Kc). W opisanym przypadku nie można żądać zapłaty odsetek, natomiast brak zapisu o karze umownej wobec zapisu o odsetkach za nieterminowe wpłaty jest naruszeniem art. 385,3 Kc, jeśli kupujacy jest konsumentem w rozumieniu Kc. Może Pani domagać się naprawienia szkody (art. 491 Kc), jeśli moze Pani wyliczyć wiarygodnie jej wysokość.

05-11-2010

Pytanie

Szanowni Państwo, mam kilka pytań odnośnie umowy przedwstępnej, którą mamy podpisać na zakup mieszkania: 1. W poniższych postach doczytałem się że developer musi podać konkretną datę przeniesienia własności lokalu. Czy dotyczy to tylko developerów, którzy są członkami PZFD czy wszystkich developerów? (w mojej umowie nie ma wskazanego dokładnego terminu). 2. Czy zapis mówiący, że "Sprzedający protokolarnie przekaże Kupującemu przedmiot umowy, określony w §... niniejszej umowy w terminie 30 (trzydziestu) dni od terminu uzyskania pozwolenia na użytkowanie" jest dla nas bezpieczny? W umowie termin zgłoszenia budynku do odbioru w Powiatowym Nadzorze Budowlanym strony ustalają do dnia 31 grudnia 2011 roku - biorąc pod uwagę, że może się coś komplikować - uzyskanie pozwolenia może nastąpić zarówno po miesiącu jaki i po roku. 3. "Sprzedający zobowiązuje się do usunięcia ewentualnych usterek w terminie do 14 (czternastu) dni od dnia przekazania przedmiotu umowy." - czy developer nie powinien najpierw usunąć usterek a następnie przekazać mieszkanie? 4. "Data podpisania protokołu przekazania przedmiotu umowy stanowi podstawę do rozpoczęcia naliczenia opłat eksploatacyjnych za lokal." - rozumiem, że po podpisaniu protokołu mogę się wprowadzać do mieszkania i remontować je (zamieszkiwać) ? 5."Kupujący zobowiązuje się: terminowo dokonywać wpłat, zgodnie z zasadami ustalonymi w niniejszej umowie..." - czy taki zapis powinien się znaleźć skoro to nie ja będę dokonywał wpłat a bank, który mnie kredytuje? Z góry dziękuję za udzielenie odpowiedzi. Pozdrawiam.

Odpowiedź

1. Kodeks Zasad Umowy Deweloperskiej przyjęli do stosowania członkowie PZFD jako swoje zobowiązanie. PZFD jest organizacją społeczną i nie ma możliwości narzucania pzryjętych wewnętrznych ustaleń innym firmom. 2. Dla pewności kupującego w umowie powinna być data najpóźniejszego przekazania własności lokalu. 3. Jeśli usterki nie uniemożliwiają wykorzystania lokalu np. do jego wykańczania, można przejąć lokal, wyznaczając termin usunięcia usterek. Jeśli są na tyle poważne, że uniemożliwiają przejęcie, należy w protokóle wyznaczyć nowy termin odbioru. 4. Opłaty związane z użytkowaniem lokalu ponosi ten, kto go użytkuje. Jeśli kupujący przejął lokal w celu wykończenia, ma obowiązek pokryć koszty jego użytkowania. W lokalu można zamieszkać, jeżeli jest dopuszczony do użytkowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. 5. Proponowany zapis jest oczywisty. Kontrahentem dewelopera jest kupujący lokal, a nie bank. Relacje z bankiem są sprawą kredytobiorcy i, jeśli bank nie wywiąże się ze swoich zobowiązań zapisanych wumowie kredytowej, kredytobiorca ma roszczenie do banku o wyrównanie ewentualnych strat.

20-10-2010

Pytanie

Witam! Jestem zainteresowany kupnem mieszkania od dewelopera APM Development na osiedlu Bartycka III na kredyt w programie "Rodzina na swoim". Osiedle to zostanie oddane do użytku dopiero w 3 kwartale 2011 roku. Oczywiście już teraz można zakupić mieszkanie, ktorego de facto jeszcze fizycznie nie ma. Moje pytanie dotyczy umowy przedwstępnej. Czy na takiej umowie można wymusić na deweloperze, ze jeżeli nie wywiąże się z terminem oddania mieszkania to będzie on ponosił koszty mojego kredytu tzn. płacił odsetki, gdyż wiadomo ze bank będzie wypłacał transze deweloperowi tylko wtedy kiedy kolejny etap budowy będzie ukończony, a póki co będzie ode mnie - kredytobiorce wciąż pobierał odsetki, czego oczywiście chce uniknąć. Drugie pytanie dotyczy samego dewelopera. Czy APM Development jest wiarygodnym deweloperem? Czytałem bowiem opinie, ze w poprzednich projektach m.in. Osiedle Samarytanki miał spore opóźnienia w realizacji projektu. Licze na Wasza odpowiedz i pomoc Z góry dziękuje i serdecznie pozdrawiam Marek

Odpowiedź

Żadna ze stron nie może na drugiej wymuszać konkretnych zapisów. Można oczywiście proponować zapisy zabezpieczające słuszny interes strony. Druga ze stron rozważa możliwość wprowadzenia proponowanych zapisów zważając na ryzyko jakie w związku z tym ponosi. Na tym polegają negocjacje umowy. Jeśli ostateczny kształt umowy jednej ze stron nie odpowiada, oczywiście do jej zawarcia nie dochodzi.

24-06-2010

Pytanie

Czy kwota zadatku w wysokości ceny dwóch metrów kwadratowych mieszkania nie jest zbyt wysoka (to ok.13 tys. złotych) ?. Zadatek jest oczywiście wliczany na poczet późniejszych wpłat, ale przepada przy rozwiązaniu umowy.Zakup mieszkania chcę w 80% sfinansować ze sprzedaży obecnego mieszkania. W sytuacji niepowodzenia w sprzedaży moje ryzyko jako klienta (utraty tak wysokiej kwoty) w stosunku do ryzyka developera uważam za zbyt wysokie. Moim zdaniem developer (a jest to duża spółka) powinien być przygotowany na finansowanie inwestycji ze środków własnych i zawsze może wystawić mieszkanie, z którego zrezygnowałam, do ponownej sprzedaży (nie ponosi więc żadnej straty i ryzyka). Co na to ekspert ?

Odpowiedź

Zadatek jest uregulowaną w Kodeksie cywilnym formą zabezpieczenia umowy obciążającą obie strony. Wysokość zadatku jest rzeczą umowną, na ogół jest on minimum 10%. W przypadku niedotrzymania umowy przez przyjmującego zadatek zwraca on go w podwójnej wysokości. Jest oczywiste, że wycofanie się klienta z transakcji powoduje problemy dla sprzedającego choćby przez to, że wycofuje ze swej oferty mieszkanie, które mógłby sprzedać innej osobie. Nigdzie na świecie deweloperzy nie finansują budowy ze środków własnych. Najczęściej posługują się kredytem bankowym. Banki mają swoje oczekiwania co do przedsprzedaży potwierdzonej przedpłatami.

25-05-2010

Pytanie

Chciałabym kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. W umowie przedwstępnej są jednak wpisane informacje dotyczące III części księgi wieczystej - wzmianki o wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego. Jak mogę sprawdzić bezpieczeństwo zakpu tego mieszkania?

Odpowiedź

Należy dokładnie rozpoznać, jakiego rodzaju roszczenia podlegają egzekucji, w jakiej wysokości i w jakiej formie. Przy tego rodzaju wpisach do transakcji należy podchodzić szczególnie ostrożnie.

11-05-2010

Pytanie

Czy deweloper może w umowie przedwstępnej zagwarantować sobie karę umowną( b.wysoką) na wypadek wycofania się klienta z powodu odmowy przez bank przyznania mu kredytu?

Odpowiedź

Należy zadbać o wprowadzenie do umowy terminu, w którym klient może wycofać się z umowy na wypadek nieotrzymania kredytu. Powinno sie jednak wtedy wykazać, że mimo starań kredyt nie został udzielony.

02-05-2010

Pytanie

Witam serdecznie. Chciłbym prosić o wskazówki na co szczególnie mam zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z deweloperem na kupno mieszkania w dopiero co budowanym bloku 10 rodzinnym ?

Odpowiedź

Najistotniejsze postanowienia umowy przedwstępnej zawiera Kodeks Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD, który zobowiazani są stosować wszyscy członkowie Zwiazku.

13-03-2010

Pytanie

Witam, w umowie z deweloperem widnieje zapis obligujący kupującego do wykończenia mieszkania( kuchnia, łazienka, podłogi) w terminie 6 tygodni, pod grożbą kary umownej w wysokości 0.01% wartości mieszkania za każdy dzień zwłoki. Dodam, że wykończenie lokalu przez kupującego ma nastąpić przed przekazaniem aktu własności na kupującego ale już po wpłaceniu całości kwoty za lokal. czy takie wymagania są zgodne z prawem i czy można je negocjować?

Odpowiedź

Radzę się dobrze zastanowić nad podpisaniem takiego zobowiązania. Trudno bowiem wyobrazić sobie podpisanie umowy na mieszkanie, które nie będzie własnością kupującego nawet jeżeli kupujący zapłaci za nie ustaloną w umowie cenę.

08-03-2010

Pytanie

Witam Podpisłam ponad rok temu umowę przedwstepną z deweloperem, w tym tygodniu odbieram mieszkanie i okazało się, że jest różnica w metrażu, oczywiście na moją niekorzyść - mieszkanie miało mieć 58,15 mkw a ma 56,91 mkw. Różnica moja to 2,13% W umowie mam zapis "strony dopuszczają mozliwość nieznacznej zmiany powierzchni przedmiotu umowy do wartości +/- 5 % bez zmiany warunków umowy, w tym bez zmiany łacznej ceny". Na Państwa stronie internetowej jest mowa o 2%. Czy jest do tego jakaś podstawa prawna mówiąca o tym , że różnica ta ma się mieścić w granicach 2 %? Czy 5 % to nie jest jakieś nadużycie ze strony dewelopera czy też nie zgodne z prawem lub obowiązującymi normami? Czy tylko te 2% to jest Państwa propozycja, która bezwzględnie obowiązuje członków PZFD? Czy mam jakąś podstawę do podważenia tego zapisu i domagania się, aby deweloper zwrócił mi "niedobór metrażu". Z góry dziękuję za pomoc i prosiłabym o w miarę szybką odpowiedź, ponieważ w tym tygodniu mam odbiór techn. mieszkania. Z poważaniem Sylwia

Odpowiedź

Różnica w metrażu +/- 2%, która nie stanowi o zmianie warunków umowy, to standard obowiązujący deweloperów zrzeszonych w PZFD. Przy czym uważamy, że każda różnica ( nawet ta poniżej 2% ) powinna podlegać rozliczeniu. Powinna Pani domagać się zwrotu za „utraconą” powierzchnię wykazując, że zapis w umowie dotyczący różnic i i sposobu ich rozliczenia może stanowić tzw. klauzulą zakazaną i w przypadku sporu sadowego może zostać uznany za nieważny z mocy prawa.

24-02-2010

Pytanie

Zakupilam u developera mieszaknie 35m. Czy jeżeli mieszkanie zostanie oddane w terminie przez developera musze podpisac umowe przyrzeczona nawet, jeżeli developer nie otrzymał zgody od Nadzoru Budowlanego by można w nim zamieszkac, a jedynie można przeprowadzic remont? Nie chce narazac się na koszty związane z uzytkowaniem niezamieszkalego lokalu tj. woda, prad, smieci itp. Wiem ze odbior kluczy i podpisanie protokolu zdawczo-odbiorczego wiaze się z automatycznym przeniesieniem wszelkich oplat na moją osobe. Wiem, ze niestawienie się z mojej winy na podpisanie umowy grozi odsetkami karnymi ustanowionymi w umowie przedstepnej lub zerwaniem umowy. Jak najbardziej chce podpisac umowe przyrzeczona ale dopiero w momencie kiedy będę mogla zamieszkac w swoim mieszkaniu. W umowie przedstepnej zawarty jest punt mowiacy iż developer ma 6 miesiecy na zagospodarowanie otoczenia od momentu zakonczenia budowy. Czy jest to okres w którym developer musi przystosowac budynek tak by Nadzór Budowlany wyrazil zgode na jego zamieszkanie? Czy pukt odnosi się do pracy typu kladzenie chodnikow sadzenie kwiatkow i wszelkich kosmetycznych prac nie wplywajacych na bezpieczestwo? Czy data zakonczenia budowy autoamtycznie pozwali mi na jego zmaieszkanie? Nie tyllko remont itp.? Czy termin zawarcia umowy przyzeczonej jest data zwiazana z mozliwoscia zamieszkania lokalu czy tylko z jego uzytkowaniem (remont itp.). Z gory dziekuje za odpowiedź.

Odpowiedź

Umowa ostateczna przeniesienia własności dotyczy lokalu mieszkalnego, czyli w budynku dopuszczonym do użytkowania. Czym innym jest natomiast przekazanie lokalu do dyspozycji przyszłego własciciela, by umożliwić prowadzenie prac wykończeniowych. Terminy przekazania lokalu i przeniesienia własności (z reguły są to różne terminy) powinny być określone w umowie deweloperskiej i są wiążące dla stron umowy.

14-02-2010

Pytanie

Witam, mam pytanie odnośnie prawidłowości 3 zapisów w umowie deweloperskiej: 1. "Zmiana powierzchni lokalu w granicach do 2% nie stanowi zmiany przedmiotu umowy i tym samym nie daje podstaw do przeliczenia jego powierzchni". 2. Czy kary umowne mogą odnosić się do wartości przedmiotu umowy (np. 15 % wartości)? Czy nie powinny odnosić się do rzeczywiście poniesionych kosztów? 3. Czy gwarancja na wykonane roboty budowlane musi być ujęta w umowie, czy wynika z jakichś przepisów? Z góry dziękuję za odpowiedź

Odpowiedź

1. Różnica w powierzchni lokalu wykonanej i projektowanej jest rzeczą naturalną wynikającą z tolerancji budowlanych. Zgodnie z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD różnica ta może wynosić do 2%, powinna być jednak rozliczona w ostatecznym rozliczeniu z deweloperem. 2. Kary umowne, jak sama nazwa wskazuje, zależą od umawiających się stron i moga abstrahować od rzeczywistych kosztów. Ich wysokość powinna należycie zabezpieczać interesy stron w razie niedotrzymania warunków umowy. 3. Gwarancja jest rzeczą umowną i, jeśli sprzedający jej udziela, powinno to być zawarte w umowie. Rękojmia natomiast jest określona w Kodeksie cywilnym i obowiązuje z mocy prawa, niezależnie od zapisów umowy.

08-02-2010

Pytanie

Witam, Wg umowy z deweloperem: "Każda z kolejnych rat podlegać będzie waloryzacji za okres od dnia zawarcia umowy do dnia ustalonego jako termin płatności danej raty, w oparciu o miesięczny stały wskaźnik w wysokości 0,39%".W umowie nie ma żadnej wzmianki na temat powodów waloryzacji. Na stronie internetowej cena brutto podana jest przed uwzględnieniem waloryzacji.Czy taki zapis w umowie i postępowanie dewelopera jest zgodne z prawem? Czy też może w taki sposób deweloper nalicza przewidywalny wzrost kosztów inwestycji, zakładając z góry jego wskaźnik?

Odpowiedź

Takie zdefiniowanie waloryzacji jest w praktyce określeniem stałej ceny, gdyż wysokość i terminy wpłat są w umowie określone, ostateczna cena mieszkania jest więc z góry znana.

04-02-2010

Pytanie

Witam. Czy umowa przedstępna powinna być podpisana w obecnosci notariusza? Pozdrawiam.

Odpowiedź

Zgodnie z Kodeksem Dobrych Praktyk PZFD deweloper - członek PZFD, na wniosek kupującego jest zobowiązany zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Taki dokument, sporządzony przez notariusza podpisują strony umowy w jego obecności.

04-02-2010

Pytanie

Witam, chciałam spytać czy deweloper od którego kupiłam mieszkanie /ze skosami/ może wliczyć powierzchnię skosów do POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA? Otóż, w umowie jest zapis że: projektowana powierzchnia użytkowa wynosi 29m2. Do umowy dołączony jest załącznik który pokazuje, że skos nie jest liczony. Projektant, który projektował budynek ustalał powierzchnię wg normy PN-ISO 9836, czyli powierzchnię liczył od wys. 1,90m. W całej umowie mowa jest o powierzchni użytkowej. Jest jednak jeden zapis w umowie, który wykorzystuje deweloper, i który mówi o tym że: Projektowana powierzchnia lokalu podlega pomiarowi powykonawczemu, który zostanie wykonany w nst. sposób: - pomiar na poziomie podłogi - w świetle ścian wyprawionych Po pomiarach moje mieszkanie zwiększyło się o 5m2 /doliczyli mi skosy/. Uprzejmie proszę o odpowiedź, czy deweloper mimo tego zapisu o pomiarze po podłodze, może wliczać skosy do powierzchni UŻYTKOWEJ. I jak będę płacić czynsz i podatek od nieruchomości, gdy ta powierzchnia pod skosami /5m2/ jest nieużyteczna. Dziękuję!

Odpowiedź

Powierzchnia użytkowa lokalu powinna być mierzona zgodnie z Polską Normą, która miała zastosowanie przy projektowaniu. Czym innym jest powierzchnia użytkowa, a czym innym powierzchnia całkowita (podłogi). W dokumentach będących podstawą wpisu w ksiedze wieczystej podawana jest powierzchnia użytkowa.

31-01-2010

Pytanie

Witam mam pytanie o dopuszcalną maksymalną dopuszcalną prawem karę za odstąpienie od umowy deweloperskiej. Deweloper proje mnie zmusić aby kara za odstąpienie wynosiła 30% zapisując tę kwotę wplacaną w transzach jako zadatek. Czy jest to dozwoleno a jeśli nie proszę o wskazanie podtawy prawnej,orzeczenia SN. Co ciekawe ten deweloper chwali się iż należy do PZFD, widać dyplom w biurze sprzedazy

Odpowiedź

Kara umowna i zadatek to dwie różne prawnie sytuacje. Według opinii UOKiK potwierdzonej wyrokami sądu kara umowna nie może być nadmierna - w różnych sytuacjach różnie to oceniano. Natomiast zadatek jest rozwiązaniem ściśle określonym w Kodeksie cywilnym. Jeśli wycofa się Pan z umowy zadatek przepada, lecz jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy będzie musiał zwrócić Panu podwójną wartość zadatku, jest to więc z jego strony silne zobowiązanie. Innym zagadnieniem jest wysokość zadatku. Kodeks cywilny nie ogranicza jego wysokości. Ocena, czy jest on dla Pana akceptowalny zależy od tego czy przewiduje pan odstąpienie od umowy, czy nie.

15-01-2010

Pytanie

Witam Chciałabym zapytać, czy developer powinien żądać wpłaty zadatku na mieszkanie, kiedy nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę? Deweloper chce abym podpisała umowę przedwstępną po uzyskaniu tegoż pozwolenia i dopiero po jej podpisaniu, chce przekazać mi dokumenty wymagane w banku. Co w przypadku odmowy udzielenia kredytu? W umowie jest zapis iż deweloper w razie zasadnego wypowiedzenoa umowy z klientem może żądać kary 20% wartości mieszkania. Czy za zasadne uznaje się wypowiedzenie umowy z powodu braku środków z kredytu?

Odpowiedź

Zgodnie z Kodeksem Dobrych Praktyk PZFD deweloper powinien rozpocząć przedsprzedaż mieszkań po uzyskaniu wszelkich niezbędnych do rozpoczęcia budowy zezwoleń, w szczególności pozwolenia na budowę. Bank, w którym będzie Pani starała się o kredyt z pewnością zweryfikuje inwestycję i bez pozwolenia na budowę raczej nie udzieli kredytu. Radzimy poczekać z podpisaniem umowy z deweloperem do czasu uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i zawarcie w umowie z deweloperem klauzuli pozwalającej na wycofanie się z umowy bez kary umownej, jeśli w określonym czasie nie uzyska Pani kredytu.

30-12-2009

Pytanie

Gdzie można szukać porady w sprawie umowy przedwstępnej z developerem? Wiem że umowa jest dość ogólna i chciałbym ją skonsultować z ekspertem ale nie wiem gdzie się zwrócić? Czy developer ma obowiązek pokazać w jaki sposób finansuje inwestycję czy wystarczy tylko informacja słowna?

Odpowiedź

Polski Związek Firm Deweloperskich przyjął kodeks Zasad Umowy Deweloperskiej, do przestrzegania którego zobowiązane są wszystkie firmy zrzeszone w Związku. Może on być również pomocny dla klientów deweloperów przy ocenie umów również firm spoza Związku. Jeśli jakieś zapisy budzą wątpliwości interpretacyjne, w pierwszej kolejności należy wyjaśnić je u przedstawiciela dewelopera i w razie niejasności żądać doprecyzowania umowy. Możemy również w tej rubryce wyjaśniać wątpliwości w stosunku do konkretnych zapisów umowy.

06-12-2009

Pytanie

W umowie przedwstępnej developera będącego członkiem PZFD znalazły się następujące zapisy: (czy jest to zgodne z kodeksem Dobrych Praktyk oraz Kodeksem Zasad Umowy Developerskiej? ptk dot. równości kar?) 1. W przypadku, gdy z winy Spółki nastąpi opóźnienie w zawarciu z Nabywcą umowy ostatecznej w terminie określonym w § 5 ust.1 umowy Nabywca może dochodzić od Spółki zapłaty kary umownej. 2. Kara umowna należna Nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1, określona będzie według wysokości stopy odsetek ustawowych od kwoty wpłaconej przez Nabywcę za każdy dzień opóźnienia. 3. W przypadku, gdy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy, Spółka rozwiązuje Umowę bez wypowie-dzenia, może ona żądać zapłaty przez Nabywcę kary umownej, w wysokości 4,9 % Ceny Sprzedaży nabycia Nieruchomości Nabywcy określonej zgodnie z § 6 i § 7. Karę umowną Spółka potrąci z kwot zwracanych Nabywcy - w trybie określonym w § 11 ust. 4. 4. Odsetki od nieterminowych wpłat przez Nabywcę należności określonych niniejszą Umową są ustalone w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia.

Odpowiedź

Równość stron oznacza równe obciążenia w analogicznych sytuacjach. W opisanym przez Panią przypadku opóźnienie dewelopera w przekazaniu własności mieszkania i opóźnienie nabywcy w zapłacie raty obciążone są jednakowo - w wysokości odsetek ustawowych. Wysokość kary umownej za odstąpienie od umowy z winy nabywcy nie jest powiązana z karami za opóźnienie, gdyż dotyczy innej sytuacji. Zgodnie z Katalogiem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD kara umowna za odstąpienie przez kupującego od umowy z winy dewelopera powinna być w takiej samej wysokości.

11-11-2009

Pytanie

Witam. Podpisałam z developerem umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której znajduje się następująca klauzula na temat waloryzacji: Ceny wskazane w paragrafie 2-gim będą podlegały w części pozostającej do zapłaty jednorazowej waloryzacji wskaźnikiem 1,4% w stosunku rocznym, rozliczonej przy zapłacie II-giej raty. Czy taka klauzula jest zgodna z prawem?

Odpowiedź

Po pierwsze nie rozumiem sensu takiego zapisu. Z tego co Pani pisze wynika, że ostateczna cena jest z góry określona, gdyż można ją wyliczyć powiększając o 1,4% należności pozostałe do zapłaty począwszy od raty, zgodnie z zawartym w umowie harmonogramem wpłat. Czyli można wpisać do umowy tak wyliczoną cenę jako ostateczną i nie wprowadzać żadnej waloryzacji. Generalnie waloryzacja powinna służyć zminimalizowaniu nieprzewidywalnych, w chwili zawierania umowy, zmian kosztów budowy. Zgodnie z zasadami przyjętymi przez firmy zrzeszone w PZFD, waloryzacja powinna uwzględniać zarówno wzrost jak i spadek kosztów oraz powinna wynikać z możliwych do zweryfikowania wskaźników publikowanych przez niezależne instytucje (GUS, Secocenbud itp.).

19-10-2009

Pytanie

Proszę o odpowiedź w sprawie waloryzacji? Poniżej zamieściłem fragment zapisu z umowy. Czy jest tu ukryty haczyk? Czy można waloryzację naliczać do niezapłaconej części CENY? 4.3. Zmiana w/w Ceny, poza przypadkiem, 0 kt6rym mowa w ust. 4.2 powyżej, może nastąpić wyłącznie w następujących przypadkach: A/ Wzrostu ceny wynikającego z naliczenia waloryzacji - Strony ustalają, że określona w §4 ust.4.1.Umowy Cena powiększana będzie od dnia 31.08.2009 roku 0 dodatni wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano - montażowej publikowany przez GUS w miesięczniku Biuletyn Statystyczny GUS kolumna B. Waloryzacja jest naliczana dla każdej raty w momencie wymagalności jej płatności, Waloryzacji podlega niezapłacona część Ceny. - 4 - Waloryzacja dla rat płatnych po ostatnim dniu miesiąca poprzedzającego 0 2 miesiące płatność ostatniej raty będzie obliczona z uwzględnieniem wyżej opisanego wskaźnika ogłoszonego przez GUS na ten miesiąc (np. przy założeniu płatności ostatniej raty w grudniu danego roku, waloryzacja dla rat płatnych po 31 października tego roku będzie obliczona z uwzględnieniem wyżej opisanego wskaźnika opublikowanego na październik tego roku). W przypadku wystąpienia waloryzacji Nabywca jest uprawniony do odstąpienia od Umowy bez obowiązku zapłaty kary umownej.

Odpowiedź

Sama zasada waloryzacji niezapłaconej części ceny na podstawie danych publicznych, niezależnych od dewelopera, jest dopuszczalna w umowach deweloperskich. I waloryzacja kwot niewpłaconych a nie całej kwoty stanowiącej wartość umowy jest słuszna. Jednakże w tym konkretnym przypadku jest zapis niezgodny ze standardami PZFD i kwestionowany przez UOKiK. Chodzi o zapis „Cena powiększana będzie od dnia ………o dodatni wskaźnik wzrostu cen”. Nie jest zachowana zasada równości stron, gdyż zasada waloryzacji działa tu tylko w przypadku wzrostu cen publikowanych przez GUS. Prawidłowy zapis powinien uwzględniać również zmniejszenie ceny w przypadku ujemnego wskaźnika GUS, czyli mówić o zmianie, a nie o wzroście ceny o wskaźnik GUS.

22-09-2009

Pytanie

Mam zamiar kupić mieszkanie od dewelopera Eurobudownictwo Sp. z o. o. z Wołowa i w umowie przedwstępnej jest mowa o waloryzacji ceny raz w miesiącu , gdzie wskażnik waloryzacji ustalono na 0,6% Czy to nie za dużo i skąd ten wskaźnik wynika i czy jest on stały

Odpowiedź

Kodeks Dobrych Praktyk, który obowiązuje członków Polskiego Związku Firm Deweloperskich ogranicza przypadki w których cena lokalu może ulec zmianie. Waloryzacja nie jest okolicznością zezwalającą na podwyższanie ceny. Niemniej podstawą każdej waloryzacji powinny być wskaźniki wzrostu cen wyliczane w oparciu o dane publikowane przez GUS, lub w oparciu o kursy walut publikowane NBP czy inne wiarygodne dane, które strona umowy jest wstanie sprawdzić i zweryfikować. Sama nazwa wskazuje, że zadaniem waloryzacji jest przywrócenie cenie jej realnej wysokości takiej jak w dacie podpisania umowy. Celem waloryzacji jest zabezpieczenie sprzedającego przed nieplanowanym wzrostem kosztów budowy. Nie ma jednak żadnych podstaw, aby przyjąć, że wzrost ten powinien wynosić 0,6% za każdy miesiąc, bo nie można z góry przyjąć jaki będzie wzrost kosztów budowy w przyszłości. Należy również pamiętać, że waloryzacja nie powinna dotyczyć kwot już wpłaconych. Reasumując, waloryzację powinno się stosować w oparciu o przytoczone wyżej wskaźniki, tym bardziej, że wskaźnik 0,6% miesięcznie odpowiada oprocentowaniu w wysokości blisko 7,5% w skali roku. Ekspert PZFD

31-01-2012

Pytanie

Witam! Bardzo proszę o informacje w jaki sposób winna zostać policzona powierzchnia użytkowa mieszkania? Czy przy liczeniu powierzchni użytkowej powinny zostać dodane powierzchnie ścian działowych ? Czy developer prawidłowo policzył powierzchnie użytkową w mieszkaniu ze skosami licząc w ten sposób, że 1.40m nie dolicza do powierzchni a od 1.40m do 1.90 m dolicza połowę? Bardzo proszę o wskazanie gdzie znajdę przepisy regulujące te kwestie. W umowie przedwstępnej powołana jest norma PN ISO 9836. Pozdrawiam.

Odpowiedź

Nie ma obecnie przepisów nakazujących stosowanie konkretnej metody do obliczania powierzchni użytkowej likalu mieszkalnego. Stosowana często norma ISO z 1997 roku wymaga doprecyzowania zasad obliczania powierzchni, gdyż została opracowana dla innych celów. Zgodnie z tą normą powierzchnia pod ścianami, które mogą być zdemontowene, jak ściany działowe, wliczana jest do powierzchni użytkowej. Norma ta nie odnosi się w żaden sposób do powierzchni pod skośnymi sufitami, wymaga to więc w takiej sytuacji doprecyzowania. Takie doprecyzowanie zawarte jest w przytoczonym zapisie umowy. Wobec nieuregulowania tej sprawy w przepisach powszechnie obowiazujących, ważne jest, aby w umowie jednoznacznie określono sposób obliczenia powierzchni.

25-01-2012

Pytanie

Czy deweloper może bez zgody kupującego mieszkanie dokonać zamiany okien na mniejsze i z dwu skrzydłowych na jednoskrzydłowe.Są to drzwi balkonowe.Jednoskrzydłowe są mniej funkcjonalne od dwuskrzydłowych.

Odpowiedź

Jeśli wymiary i inne cechy okien są opisane w umowie lub załączniku do niej, to deweloper nie może tego zmienić bez zgody nabywcy.

19-01-2012

Pytanie

Witam. 2 tygodnie temu został mi udostepniony lokal do wykonania prac wykończeniowych. Kupując mieszkanie liczyłam na działającą windę co znacznie ułatwia prace wykończeniowe. Domagając się uruchomienia windy dostałam odpowiedź, że winda jest osobowa a nie towarowa i zostanie uruchomiona po zakończeniu prac wykończeniowych. Czy w takim razie nie mogę się domagać uruchomienia windy?

Odpowiedź

Winda w domu mieszkalnym służy zarówno do przewozu osób jak i ich mienia - wyposażenia, mebli, bagażu. Przytoczone stwierdzenie, że winda nie jest towarowa jest w tym wypadku absurdalne. Standardowym zachowaniem jest udostępnienie windy z jej jednoczesnym zabezpieczeniem przed uszkodzeniem (np. płytami wiórowymi). Jeśli brak windy uniemożliwia lub znacznie utrudnia wykończenie lokalu powinna Pani uzależnić odbiór lokalu od umożliwienia jego wykończenia przez udostępnienie windy. Należy zwrócić się do zarządzającego nieruchomością o zabezpieczenie i uruchomienie windy.

13-01-2012

Pytanie

Dzień Dobry. Podpisałem umowę przedwstępną z deweloperem w dniu 16,03,2011r. Budowa miała powstać z środków inwestora czyli moich.Odbiór budynku miał być 30.09.2011 r , transza III miała być wpłacona do 30.06.2011 r.ostatnia w dniu 30.09.2011r. W dniu 15.09.2011 dostałem zawiadomienie o terminie zakończenia budowy który zostaje przesunięty na 30.11.2011 r.Trzeci etap budowy polegał na zamontowaniu okien i drzwi.W dniu 21.12.2011 r deweloper poinformował mnie o wykonaniu III etapu prac i nakazie zapłacenia III transzy tylko , że ona i drzwi w budynku nie były zamontowane ( brakowało około 20 % , a drzwi wogóle nie było ).Na przelanie III i IV transzy mój bank potrzebuje aneksu który dostarczył deweloper do Banku !!! nie do mnie w celu podpisania.Aneks brzmi , że strony zgodnie oświadczają o zmianie terminów który mówi o oddaniu budynku na 31.03.2012 ( budynek nie będzie w tym terminie oddany )..Kare umowną mam 300 zł za pełny miesiąc a rozwiązać umowę mogę dopiero gdy opóżnienie jest powyżej pół roku.Wszystkie informacje od dewelopera są kłamliwe odnośnie terminów Pytanie brzmi czy podpisać aneks i czy deweloper może ponieść inne konsekwencje oprócz kary umownej.

Odpowiedź

Podpisanie aneksu zależy od woli wszystkich stron umowy, nie musi się więc Pan zgadzać na zmianę warunków. Jeśli nie podpisze Pan aneksu, pozostaną w mocy postanowienia pierwotne. Jeśli w umowie określona jest kara umowna, i nie ma przeciwnego zastrzeżenia, to wyczerpuje to roszczenia do dewelopera za niedotrzymanie warunków umowy.

21-12-2011

Pytanie

Dzień dobry, Chciałbym zapytać, czy zapis w umowie przedwstepnej w sprawie finansowania i budowy lokalu mieszkalnego o nastepujacej treści może mieć charakter klazuli niedozwolonej " Strony dopuszczają mozliwość wzrostu ceny za Lokal mieszkalny. Wzrost ceny nie może być jednak wyższy niż 10% ceny Lokalu mieszkalnego określonej w ustępie 1 powyżej. " Po wybudowaniu lokalu deweloper podnósł cene o 5% uzasadniając to wzrostem kosztów. Dziękuję za dopowiedź

Odpowiedź

Stosowanie klauzul waloryzacyjnych jest dozwolone, waloryzacja ceny powinna jednak odnosić sie do parametrów obiektywnych np. wskaźnik wzrostu cen podany przez GUS. Z treści pytania wynika, że podpisał Pan umowę z przytoczonym zapisem, a więc zgodził się Pan na jego brzmienie, licząc się ze zmianą ceny.

14-12-2011

Pytanie

Witam. Kupiliśmy mieszkanie w jednorodzinnej dwulokalowej zabudowie szeregowej na osiedlu zamkniętym. Mamy podpisaną umowę przedwstępną w postacie aktu notarialnego, gdzie opisana jest inwestycja (droga, oświetlenie itp.) oraz jako przedmiot sprzedaży lokal z dwoma mu przynależnymi miejscami parkingowymi. Termin oddania LOKALU jest na 31-12-2011. Deweloper koniecznie chce, abyśmy odebrali mieszkania w grudniu, bo uważa, że lokal jest skończony a chce uniknąć kar umownych. Wskazuje, że parkingi, ogrodzenie, oświetlenia i kolor elewacji skończy w kwietniu przyszłego roku, ale to już nie jest lokalem i nie można egzekwować kar za opóźnienie. Problem jest taki, że harmonogram prac obejmował skończenie wszystkiego do 31 grudnia i nie było mowy o innych datach, ale kary umowne są za niedotrzymanie terminu oddania lokalu. Ma rację ? Nie należą nam się kary ? Co jest wg prawa lokalem ? i jeszcze jedno jakie konkretnie dokumenty powinien posiadać deweloper w momencie przekazania nam kluczy ? Jakieś zezwolenie, odbiór budowy ? Jakie i od kogo powinien mieć zezwolenia? Bo chyba nie może nas wpuścić na plac budowy?

Odpowiedź

Kara umowna, jak sama nazwa wskazuje, wynika z warunków umowy. Należy dokładnie przeanalizować jakie w umowie określone są przesłanki do żądania kary umownej. Umowa nie musi zawierać postanowień dotyczących kar za niedotrzymanie warunków umowy. Jeśli niedotrzymanie warunków umowy (w tym wypadku może to być niedotrzymanie terminów zagospodarowania terenu zapisanych w harmonogramie) nie jest obwarowane karą umowną, można dochodzić odszkodowania wykazując poniesione straty w wyniku niedotrzymania warunków umowy. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera ustawa o własności lokali. Lokal w budynku niedopuszczonym do użytkowania może być przekazany nabywcy na zasadach, które powinny być określone w umowie. Nie można w nim jednak zamieszkiwać.

08-12-2011

Pytanie

Witam. Próbuje od Dewelopera uzyskać poprawę powierzchni mieszkania. Podane dane na rysunku różnią się od rzeczywitości o ok. 1 m a przy balkonie o 2 m. Deweleper tłumaczy się, ze już tego nie może zmienić bo większośc mieszkań jest już sprzedana i powierzchnie poszczególnych mieszkań jak i powierzchnia łączna jest podana już we wszystkich urzędach, księgach wieczystych, rozliczeniach. Czy mogę wymagac zmiany tych danych? I czy toleracja +/- 3% powinna być liczona od powierzchni użytkowej czy całej razem z balkonem (pomiary są wg normy starej z 1970 roku).

Odpowiedź

Sprawa nie jest prosta. Z jednej strony może Pani wymagać, by dokumenty odpowiadały stanowi rzeczywistemu, z drugiej strony zmiana w jednym mieszkaniu powoduje konieczność zmian w dokumentach (m. in. księgach wieczystych) wszystkich mieszkań, gdyż zmienia się udział w nieruchomości wspólnej. Inną sprawą jest na ile ta różnica jest rzeczywista, czyli na ile na jej powstanie wpływa dokładność pomiaru. Mając powyższe na uwadze należy zastanowić się, czy warto przeprowadzać tak dużą i kosztowną operację.

08-12-2011

Pytanie

Dzień dobry, czy mam prawo odmówić odbioru lokalu mieszkalnego w celu jego wykończenia w określonym terminie przez dewelopera jeśli trwają jeszcze prace wykonczeniowe: - klatki ( tj. brak windy oraz drzwi do szybu windowego, nie pełne wykończenie posadzki na klatce, brak oświetlenia klatki, nie pomalowane ściany wewnętrzne, brak wodomierzy). - okna w mieszkaniu są brudne po nakładaniu tynków, co uniemożliwia sprawdzenie czy nie są uszkodzone, - w budynku pod moim mieszkaniem (wysoki parter )lokal nie ma wstawionych okien, - z zewnątrz budynek nie jest do końca ocieplony ( przy całej ścianie stoi rusztowanie), - nie ma chodników dochodzących do klatek. Jeżeli nie zgodzę się na podpisanie protokołu odbioru w obecnej sytuacji czy muszę wystosować jakieś dodatkowe pismo do dewelopera uzasadniające przyczynę odmowy w wyznaczonym przez dewelopera terminie. - Developer w przypadku nie dostosowania się do ich terminu odbioru zmusza do wyznaczenia przezemnie innego terminu odbioru. Na koniec dodam, że mieszkania miały być oddane 30.09.2011 r. a tam jest jeszcze jeden wielki plac budowy. Pozdrawiam.

Odpowiedź

Nie ma Pani obowiązku odebrania lokalu, który nie może być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. Dobrze jest wyjaśnić swoje stanowisko deweloperowi w piśmie, by uniknąć w przyszłości zarzutu niewywiązania się z umowy.

07-12-2011

Pytanie

Czy deweloper moze poprosic o 2% kare ( przez potracenie 2% od sumy pierwszej transzy) za nieterminowa splate drugiej transzy w przypadku w ktorym kupujacy nie uzyskal kredytu a pierwsza transze wplacil w gotowce, majac na uwadze, ze deweloper udzielil kupujacemu 3 tygodnioego przesuniecia splaty drugiej transzy?

Odpowiedź

Wszelkie kary za nieterminowe wykonanie świadczenia jednej ze stron powinny być zapisane w umowie. Bez ustaleń umownych nie można domagać się żadnych kar.

28-11-2011

Pytanie

Witam, Rok temu podpisałam z pewnym deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania. Budowa opóźniła się znacznie i  developer nie wywiąże sie z terminu grudzień 2011 .W akcie notarialnym mam ustalone kary umowne dla dewelopera za nie terminowe oddanie lokal. Umowę przedwstępną mam podpisaną w formie aktu notarialnego. Czy jest szansa rozwiązać umowę z winy developera i czy developer będzie musiał oddać kwotę jaka jest na umowie czy można roszcząc od developera pokrycia spłaty całego zobowiązania kredytowego wobec banku. Mieszkanie kosztowało 292 000, kredyt jest na 351000 ( ponieważ różnica jest na wykończenie mieszkania-p roznica nie została jeszcze wypłacona ). Kredyt jest w euro, dowiadywałam się w banku ze rezygnując z  kredytu na dzień dzisiejszy będę stratna 100 tyś PLN, ponieważ jest kara za wcześniejszą spłatę oraz różnica kursowa ( kredyt był zaciągnietny w marcu ). Ponadto developer sprzedał mieszkanie wraz z ogórkiem 90 m , okazało się ze granica działki jest narazie 40 m, ponieważ w chwili podpisania umowy z developerem on nie posiadał kupionej brakującej działki, tlumaczą się ze zanim odda mieszkania to dokupi. Czy można sprzedać mieszkanie z ogórkiem który nie był w chwili sprzedaży w posiadaniu developera.

Odpowiedź

Warunki odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania świadczenia określają przepisy Kodeksu cywilnego. Warto zauważyć, że w przypadku umowy deweloperskiej świadczeniem jest sprzedaż lokalu i ten termin jest decydujący. Jśli w umowie nie ma przeciwnego zastrzeżenia, to określenie kar umownych wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania. Tak więć nawet w przypadku odstąpienia od umowy będzie pan mógł dochodzić jedynie kary umownej.

22-11-2011

Pytanie

Witam, w protokole odbioru mieszkania developer zawarł zapis, że wyraża zgodę na przeprowadzenie prac wykończeniowych. Jednocześnie w okresie od odbioru mieszkania do przeniesienia własności zabrania korzystania z instalacji wodno-sanitranych. Raczej trudno wykonać remont, bez możliwości korzystania z wody, czy toalety. Czy powyższy zapis ma moc prawną? Czy są przepisy regulujące odbiór mieszkania? Czy mam rację myśląc, że przekazanie mieszkania na warunkach developera (z zakazem używania instalacji wod-kan) jest nieskuteczny?

Odpowiedź

Czym innym jest odbiór techniczny mieszkania, który polega na porównaniu zamówionego lokalu a wykonanym i stwierdzeniu jego stanu technicznego, a czym innym przekazanie lokalu (przekazanie kluczy). W opisanym wypadku można dokonać odbioru czyli ogledzin mieszkania, nie ma natomiast obowiązku wchodzić w posiadanie lokalu, które nie umożliwia jakichkolwiek prac wykończeniowych.

08-11-2011

Pytanie

Witam, Rok temu podpisaliśmy z pewnym deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania. Budowa opóżniła się znacznie i  odbiór lokolu nastąpił zamiast w październiku 2010, w maju 2011. Ponadto w akcie notarialnym mamy ustalone kary umowne dla dewelopera za nie terminowe oddanie lokalu, a także w związku z tym, iż w momencie odbioru lokalu nie był ukończony garaż, również w protokole odbioru lokalu mamy zaznaczoną karę umowną za każdy miesią zwłoki z oddaniem do użytkowania garażu. Pomimo ponagleń deweloper zwleka z zapłatą kar umownych. Czy zatem jedyną formą wyegzekwowania ich będzie proces sądowy?Jak długo to może trwać? Dodatkowo wg zapisu w akcie notarialnym przy umowie przedwstępnej sprzedaży mamy zaznaczone, iż budynek będzie ostatecznie oddany do użytkowania do 14 września 2011 i ten dzień jest ostatecznym terminem przekazania własności, a do dziś nie podpisaliśmy aktu notarialnego. Ponosimy zatem wyższe koszty utrzymania kredytu i nie możemy prawnie zamieszkać w lokalu. Czy jest jakaś podstawa prawna umożliwiająca nam ubieganie się od dewelopera rekompensaty np. w  wysokości odsetek ustawowych od wartości mieszkania? Bo przecież całą kwotę równowartości mieszkania przekazaliśmy deweloperowi, a bank nam nalicza odsetki. Deweloper twierdzi, że odbiór budowlany nie nastąpił, ze względu na zbyt daleko wysunięte ogrodzenie na sąsiedniej działce...zatem twierdzi, że nie z jego winy... Kolejna sprawą nurtującą mnie jest podatek VAT, którego domaga się deweloper. Od podpisania umowy przedwstępnej wpłacliśmy transze wg starych stawek podatku VAT i otrzymywaliśmy za nie faktury w 2010 roku. Ostatnia transza miała miejsce w 2011 zatem tylko ona powinna być obciążona podwyższonym podatkiem VAT (art. 19 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z dnia 17 grudnia 2010 r., nr 238, poz. 1578)). Nasz deweoper jednak wystawił nam fakturkę uwzględniającą podwyższony VAT naliczoy od całej wartości mieszkania. Pomimo, iż kwestia wykoczenia mieszkania budziła wątpliwości odebraliśmy mieszkanie. W akcie notarialnym mamy zaznaczone, że w mieszkanoi bedą tynki gipsowe, okazało się, że w kilku pomieszczeniach na ścianach jest płyta kartonowo-gipsowa. Czy według standardów budowlanych jest to ta sama jakość , wytrzymałość i standard? Dodam, że płyta jest przyklejona na tzw. placki i miejscami odległość pomiędzy płytą i ścianą to nawet 8 cm, czyli jest pusta w środku. Czy wpływa to na obniżenie wartości mieszkania na rynku? Ostatecznie, nasz deweloper wysłał nam dodatkowo fakturę za energię, dodam ze jednostką obrachunkową na fakturze są sztuki, a także wyznaczył zarządce, który wystawił wszystkim przyszłym właścicielom wezwanie do zapłaty za czynsz, pomimio,iż budynek nie posiada prawnego odbioru budowlanego. Będę wdzięczna za poradę w tej sprawie.

Odpowiedź

Deweloper jest zoboiązany do zapłaty kar umownych za nieterminowe przekazanie lokalu i przeniesienie własności. Należy skierować do niego wezwanie do zapłaty wyliczonej kwoty, a jeśli to nie skutkuje skierować sprawę do sądu. Jeśli w umowie nie ma przeciwnego zastrzeżenia, nie można domagać się odszkodowania za poniesione straty, jeśli przewidziano karę umowną.

03-11-2011

Pytanie

Witam , mam odebrać mieszkanie w domu wielorodzinnym (6 rodzin) i co zwróciło moją uwagę to, to że przed budynkiem nie ma zainstalowanych skrzynek pocztowych,nie ma wykonanych nawet jakich kolwiek wypustów dających możliwość zainstalowania ich. Moje pytanie jest następujące:czy zamontowanie skrzynek leży po stronie dewelopera ( nadmieniam, że w umowie nie mam jakiego kolwiek zapisu na temat skrzynek),w PB znalazłam zapis o miejscu na skrzynki (czy ten zapis jest to dożsamy z zamontowaniem tych skrzynek ),i czy są jakieś przepisy obligujące dewelopera do montażu tych skrzynek przed oddaniem budynku do użytkowania?

Odpowiedź

Skrzynki pocztowe powinien zainstalować deweloper w ramach wykonana części wspólnych budynku.

24-10-2011

Pytanie

W jakim terminie deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na pismo odnośnie zmian lokatorskich? Czy jeśli w tym terminie nie uzyskałam odpowiedzi na piśmie to oznacza to, że moja prośba musi być rozpatrzona pozytywnie?

Odpowiedź

Terminy odpowiedzi w relacjach cywilno-prawnych w przeciwieństwie do korespondencji prowadzonej z organami administracji państwowej nie są uregulowane przepisami prawa.

19-10-2011

Pytanie

Witam, w umowie z deweloperem był zapis, że jako kupujący mogę złożyć wniosek o zmiany lokatorskie do 16.09.11. Złożyłem wniosek w terminie, który został przez dewelopera przyjęty, a miesiąc później dostałem od dewelopera pismo, że zmiany nie zostaną uwzględnione, bo w miedzyczasie deweloper wybudował ścianki zgodnie z oryginalnym projektem. Scianki zostaly wybudowane juz po zawarciu przeze mnie umowy (tuż przed upływem terminu złożenia wniosku). Deweloper wiedział, że będę chciał wprowadzać zmiany, a mimo tego kontynuował prace, nie informując mnie w zaden sposob o sytuacji. Co mogę w takiej sytuacji zrobić?

Odpowiedź

W świetle podanych przez Pana faktów, jest to błąd dewelopera a więc powinien Pan domagać się wykonania postanowień umowy czyli wybudowania ścianek zgodnie z dostarczonym przez Pana projektem.

17-10-2011

Pytanie

Treść: We wrześniu 2010 r. odebrałam mieszkanie od developera. Gdy rozpoczął się okres grzewczy stwierdziłam niedogrzanie mieszkania co najpierw zgłosiłam developerowi ustnie. Ten skierował do mnie wykonawcę. Wykonawca stwierdził, że nie ma tu jego winy i sprawę należy przekazać do Zarządcy budynku. Zarządca przysłał do konserwatora - ten próbował wyregulować grzejnik kanałowy w podłodze, bo to on nie grzał prawidłowo. Po każdej regulacji mijały dni ale poprawy nie było. Temperatura w mieszkaniu nie osiągała 18 st. a ja nie mogłam przystąpić do wykańczania mieszkania. W grudniu zgłosiłam usterkę na piśmie, uznając że mam do czynienia z wadą ukrytą. Nastał okres świąteczny - pod koniec grudnia poczułam dziwny zapach w lokalu, a przy kolejnej wizycie w styczniu ujrzałam zawilgocenie ścian w lokalu do 30 cm nad posadzką. Wezwany konserwator stwierdził nieszczelność na rozdzielaczu co w mieszkaniu, którą natychmiast zlikwidował. W lutym po zgłoszeniu awarii developer rozpoczął osuszanie lokalu poprzez osuszacze kondensacyjne. Po miesiącu miałam odebrać lokal wolny od wad. na moją prośbę dokonano odkrywek w posadzce, aż do żelbetowego stropu. Tak jak przypuszczałam strop był mokry. Zwróciłam się do developera z żądaniem zdjęcia całej posadzki oraz wszystkich warstw izolacyjnych /styropian twardy, styropian akustyczny oraz folia przeciwwilgociowa, albowiem wilgoć nie pojawiła się na szlichcie lecz zalany został strop pod wszystkimi warstwami izolacyjnymi. Developer jednak kontynuował osuszanie osuszaczami kondensacyjnymi. Po kolejnych tygodniach przedstawił mi opinię specjalistycznej firmy stwierdającą, że lokal jest osuszony. Ponieważ byłam wtedy poza Polską nie przyjęłam tej opinii, a po powrocie stwierdziłam wilgotne ślady na ścianach. Zleciłam wykonanie opinii rzeczoznawcy budowlanemu. W jego wnioskach było stwierdzenie, że w kolejnym odkuciu posadzki jest wilgoć na stropie żelbetowym, wilgotne są ściany, izolacja akustyczna i styropian twardy są ułożone odwrotnie, dwie warstwy styropianu nie są ułożone na zakładkę, żle jest ułożone zbrojenie - bezpośrednio na styropianie, bez dystansu co uszkadza folie i styropian, na stropie żelbetowym leży tynk, który powinien być wcześniej usunięty, a powoduje zatrzymanie wilgoci. W zaleceniach stwierdził, że jedyną skuteczną metodą usunięcia wilgoci z lokalu jest odkrycie stropu żelbetowego i ułożenie w prawidłowy sposób wszystkich warstw styropianu, foli, siatki zbrojeniowej i szlichty. Developer odmówił dalszych prac. w mieszkaniu odbyło się spotkanie z sędzią o zabezpieczenie dowodu. W czasie tej sprawy stwierdzono także obecność rozdzielacza co w mieszkaniu, który należy do części wspólnej Wspólnoty, a który został wprowadzony do projektów w trakcie realizacji inwestycji. Zgodnie z zapisami umowy wstępnej z developerem wszelkie wprowadzane zmiany nie mogły pogarszać standardu mieszkania. Wg mnie ta zmiana spowodowała zalanie mojego mieszkania. W większości nowych osiedli o wysokim standardzie rozdzielacze co są na klatkach schodowych, aby był do nich łatwy dostęp w razie potrzeby. Na tym osiedlu w razie nieobecności właściciela lokalu zamyka się cały pion. W żadnej korespondencji developer nie odnosi się do mojego stwierdzenia o przejęciu lokalu z wadą ukrytą, chociaż wszystko na to wskazuje. Cały czas ponoszę koszty związane z opłatami za lokal, którego nie mogę wykańczać. Wzrosły także ceny materiałów wykończeniowych, musiałam wstrzymać realizację wstępnych umów z wykonawcami. Mieszkanie należy do córki, która zamierzała czerpać korzyści z jego wynajmu, a ponosi straty. Jest uczulona na grzyby i pleśnie, dlatego boimy się cokolwiek w tym mieszkaniu robić. Poza tym jeśli to mieszkanie miało wadę ukrytą to jego wartość także powinna zostać obniżona. Jakie działania podjąć w chwili obecnej, gdy już minął rok od odbioru mieszkania, a mecenas do którego się zróciłam nie widzi szansy na uzyskanie sądowego przymusu dla developera wymiany posadzki i osuszenia stropu konstrukcyjnego. ===================================== Wysłano: 17-10-2011 12:59

Odpowiedź

Jak rozumiem sprawa toczy sie w sądzie (świadczy o tym wizyta sędzi) i rozstrzygnięcie sądu będzie decydujące o odpowiedzialności i sposobie usuniecia wad.

03-10-2011

Pytanie

Witam serdecznie, jestem na etapie negocjowania umowy przedwstępnej i prosze o kilka wskazówek do poniższego: 1) jeszcze nie podpisalam umowy a juz mam narzucone terminy wplat poszczegolnych transz (deweloper wie ze chce dokonac zakupu mieszkania w oparciu o kredyt) w umowie rowniez jest zaznaczone iż bede musiala zaplacic ustawowe odsetki od przekroczenia terminu wplat poszczegolnych transz; I rata – do dnia 14.10.2011r. – 10% II rata – do dnia 30.12.2011r. – 25% III rata – do dnia 29.02.2012r. – 25% IV rata – do dnia 30.04.2012r. – 25% V rata – do dnia 30.06.2012r. – 25% czy jest mozliwe aby narzucono mi wplaty poszczegolnych transz - decyzji o kredyt hipoteczny nie otrzymam w jeden dzień - przypominam nie mam jeszcze podpisanej umowy:( co powinnam zrobić? 2) Strony zastrzegają sobie prawo zweryfikowania powierzchni lokalu mieszkalnego po wybudowaniu. W przypadku wystąpienia rozbieżności (granica tolerancji + / - 0,2 m2), cena ulegnie zmianie wg wzoru: różnica ilości m2 x ...... zł. W przypadku wprowadzenia przez Kupującego zmian w ustawieniu ścian działowych, pkt. nie ma zastosowania. - scianki dzialowe bede na pewno zmieniac z uwagi na funkjonalnosc mieszkania; jednak co w takiej sytuacji musze zawierzyc projektowi mojego przyszlego mieszkania? kwestie rozbieżności - +/- 0,2 m2 sa juz bardoz naciągane ale pomiar mieszkania (a raczej projektu) czy taki zapis moze byc w ogole w umowie? 3) w jakim terminie najpozniej powinna zostac podpisana umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego tj. umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego?

Odpowiedź

Żadna ze stron umowy nie może niczego narzucić drugiej stronie. Terminy wpłat należy negocjować z uwzględnieniem mozliwości uzyskania kredytu. Należy też zastrzec w umowie mozliwość odstąpienia od niej w przypadku nieotrzymania kredytu do określonej daty. Jeśli propozycja umowy nie odpowiada kupującemu, nie należy jej podpisywać.

27-09-2011

Pytanie

Witam, zawarliśmy z deweloperem przedwstępną umowę po czym dostaliśmy negatywna odpowiedż z banku z winy dewelopera - nie dostarczył on do banku dokumentacji o wykreśelniu hipoteki z działki w związku z czym bank wstrzymuje sie od udzielenia kredytu do czasu otrzymania właściwej dokmentacji. Czy w takiej sytuacji możemy negocjować z deweloperem przesunięcie terminu płatności lub jeżeli sytaucja będzie sie przeciagala rozwiązać umowę?

Odpowiedź

Jeśli deweloper nie dopełnił zobowiązania, którego się podjął, to oczywiście powinien uwzlędnić nowe okoliczności i zawrzeć stosowny aneks do umowy.

26-09-2011

Pytanie

witam! Zakupiłem lokal mieszkalny który jest w trakcie budowy, podczas realizacji okazało się że moje mieszkanie będzie o 3,4 m.kw. mniejsze niż zakładała powierzchnia ujęta w umowie przedwstępnej z developerem. W umowie jest zastrzeżone że obmiar lokalu będzie przeprowadzony zgodnie z zachowaniem normy PN-70 B-02365, oraz że zmiana mieszcząca się w tej normie nie stanowi podstawy do zmiany ceny. Jak mam rozumieć ten zapis, gdyż nie doczytałem się w tej normie szczegółów dotyczących dopuszczalnych odchyleń (liczony w m.kw. jak i procentach)? Dodatkowo czy wspomniana zmiana powierzchni lokalu jest podstawą do obniżenia jego ceny i czy developer jest rzeczywiście zobowiązany do jej obniżenia? Czy przysługuje mi jakaś forma rekompensaty/odszkodowania w związku ze znacznymi różnicami w wielkości i rozkładzie lokalu niż pierwotnie zakładała umowa?

Odpowiedź

Przywołana norma nie zawiera ustaleń dotyczących tolerancji w powierzchni, przytoczony zapis w umowie nie ma więc sensu. Według przyjętych w PZFD standartów każda różnica w powierzchni musi być rozliczona, natomiast różnica powyżej 2% upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy. Nie ma natomiast żadnych powszechnie obowiązujących przepisów regulujących to zagadnienie.

10-09-2011

Pytanie

Witam serdecznie. Bardzo proszę o odpowiedź na moje wątpliwości w sprawie odbioru mieszkania. Deweloper poinformował mnie o terminie odbioru mieszkania. W związku z tym mam zapytania. Czy na tym spotkaniu deweloper powinien na nasz wniosek przedłożyć nam decyzję na użytkowanie domu mieszkalnego? (mieszkanie w domu czterorodzinnym) Czy można odbierać mieszanie bez wydania decyzji na użytkowanie?. Jeżeli w umowie jest zapis ,"że nie zakończenie prac związanych z zagospodarowaniem terenu nie uprawnia kupującego do niedokonania odbioru lokalu" a na dzień odbioru nie ma drogi dojazdowej , miejsc parkingowych, które są w cenie mieszkania i są jego nierozłącznym elementem oraz brak chodnika- czy te braki uprawniają mnie do niedokonania odbioru lokalu ?. Z poważaniem Renata Tomaszewska

Odpowiedź

Jeśli mieszkanie wymaga wykończenia przez nabywcę, to przekazanie go przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie ma umożliwić szybsze wykończenie lokalu. Termin przekazania i jego warunki powinny byc określone w umowie. Jeśli do domu nie można dojechać i brak miejsca postojowego będącego przynależnością do lokalu, to odbiór mieszkania nie umożliwi prowadzenia prac wykończeniowych, nie ma więc uzasadnienia. jako zagospodarowanie terenu raczej rozumiałbym zieleń, plac zabaw itp.

30-08-2011

Pytanie

kupilem mieszkanie na etapie dziury w roku 2010 czerwiec Termin oddania mieszkania na umowie przedwstepnej jest na 08/ 2011 Sprzedalem swoje mieszkanie 06/2011 obecnie mieszkam od 07/2011na wynajetym Deweloper przesunal termin oddania na 31/12/2011 widze ze budowa napewno ukonczy sie pozna wiosna Chce zapytac czy nalezy ubiegac sie o rekompensate pieniezna od dewelopera Z POWAZANIEM

Odpowiedź

W umowie powinien być zapis o karze umownej za niedochowanie terminu. Jeśli takiego zapisu nie ma, może Pan dochodzić odszkodowania za rzeczywiście poniesione koszty związane z niedotrzymaniem terminu. Takim kosztem jest czynsz za wynajem, musi on być jednak udokumentowany.

27-08-2011

Pytanie

Witam, W marcu podpisałem z deweloperem notarialną umowę przedwstępną na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, a termin odbioru technicznego został ustalony na koniec sierpnia. W trakcie jednej z wizyt na budowie zorientowałem się, że pomieszczenie łazienki ma kształt i prawdopodobnie powierzchnię niezgodny z załącznikiem graficznym do umowy ( w łazience pojawił się duży szacht instalacyjny, który miał być w toalecie). Moje pytanie brzmi: czy w przypadku który zaistniał mam prawo żądać rekompensaty?

Odpowiedź

Jeśli pomieszczenie w mieszkaniu odbiega od zamówionego w sposób zmieniający jego funkcjonalność, to jest to podstawą do renegocjacji warunków umowy.

16-08-2011

Pytanie

Witam, W lutym podpisałem z deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, które obecnie jest na etapie wylewek podłóg, a termin odbioru technicznego został ustalony na koniec września. W trakcie jednej z wizyt na budowie zorientowałem się, że jedno z trzech dużych okien w zakupywanym przeze mnie mieszkaniu różni się od pozostałych - jest odrapane od zewnątrz i wewnątrz i nie otwiera się prawidłowo. Po dokładniejszych oględzinach widoczny byl zupełnie inny (matowy) odcień od pozostałych, okno sprawiało wrażenie starego i używanego, natomiast pod względem modelu nie różniło się od pozostalych, nowych okien. Wszystkie okna posiadały naklejki z oznaczeniem modelu i roku, który mogę traktować jako rok produkcji czy też sprzedaży. Nowe okna posiadały rok oznaczony jako 2011, natomiast okno o którym mowa - 2007. Moje pytanie brzmi: czy deweloper ma prawo wstawić w nowo budowanym lokalu stare okno, różniące się od pozostałych, nowych, odcieniem i jakością? Czy w przypadku który zaistniał mam prawo rządać wstawienia całkowicie nowego okna, identycznego z pozostałymi? W załączniku do umowy przedwstępnej określającym standard wykończenia lokalu mieszkalnego zapis dotyczący okien brzmi: "okna z drewna meranti wg projektu". Nie ma mowy na temat tego, czy okna mają być nowe czy tez nie. Kupując nowe mieszkanie na rynku pierwotnym oczywistą oczywistością jest dla mnie to, że wszystko ma być nowe: cegła nie pochodzi z rozbiórki, a okna są nowe i nie są w żaden sposób uszkodzone czy też odbiegające jakością od pozostałych. Pragnę nadmienić iż po wizycie w innych mieszkaniach oferowanych przez dewelopera w tym samym budynku mieszkalnym stwierdziłem identyczne sytuacje - nowe i stare okna wstawione obok siebie.

Odpowiedź

W nowym budynku elementy wyposażenia powinny być nowe, nieużywane. W opisanej sytuacji należy zgłosić swoje zastrzeżenia na piśmie do dewelopera i zażądać usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

05-08-2011

Pytanie

Dzień dobry Podpisaliśmy umowę z deweloperem na zakup mieszkania 39 m (rynek pierwotny) następnie okazało się, że deweloper musiał zmienić projekt budynku. W nowo zaprojektowanym budynku nie ma mieszkania tej wielkości które zakupiliśmy. Dostaliśmy propozycję zakupienia mieszkania 44 m i dopłacenia różnicy. Czy deweloper ma prawo żądać dodatkowych pieniędzy?

Odpowiedź

W opisanej sytuacji deweloper nie wywiązał się z zawartej umowy. Jeśli nie godzicie się Państwo na zmianę warunków umowy - zmiana przedmiotu i ceny, macie Państwo prawo odstąpić od umowy z winy dewelopera i zażądać określonej w umowie kary umownej. Można spróbować wynegocjować uwzględnienie w rozliczeniu dopłaty do mieszkania kary umownej za niedotrzymanie umowy.

09-07-2011

Pytanie

Witamy serdecznie! Mamy pytanie dotyczące odsetek od dewelopera. Czy możemy dokonać potrącenia odsetek z naszej ostatniej raty i czy konieczne jest wystawienie noty odsetkowej, bądź obciążeniowej dla dewelopera. Ostatnia rata ma być wpłacona do dnia przekazania protokolarnego mieszkania natomiast termin spłaty odsetek 30 dni od daty przekazania protokolarnego mieszkania. Czy należy przed przekazaniem mieszkania wysłać oświadczenie do dewelopera o potrąceniu. Obawiamy się, że deweloper nie będzie chciał nam przekazać mieszkania bez dokonania wpłaty ostatniej transzy. W 2009 roku podpisalismy umowę cywilno prawną na zakup mieszkania wraz z miejscem parkingowym. Termin oddania lokalu był wyznaczony na październik 2010 roku. Posiadamy pismo od dewelopera, że ten w razie nie dotrzymania terminu oddania mieszkania, wypłaci nam odsetki w ciągu 30 dni od daty protokolarnego przekazania przedmiotowego mieszkania. Posiadamy także pismo, iż deweloper wyraża zgodę na przesunięcie wpłaty naszej ostatniej transzy za miejsce parkingowe (dokładnie części tej transzy, tj. 8.500 zł), do dnia odbioru przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Do dziś mieszkania nie otrzymaliśmy, a planowany termin oddania mieszkania deweloper wyznacza do 31.07.2011 roku. W najbliższy czwartek mamy podpisać przedwstępna umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego właśnie z tą planowana datą. Deweloper zgodził się na wpis do aktu notarialnego konkretnego terminu na spłatę odsetek (30 dni), jednak twierdzi, że i tak prawdopodobnie nie będzie w stanie tego zrobić. Nie zgodził się na wpis o poddaniu się egzekucji. Odsetek, wg naszych obliczeń wychodzi już około 8.800 zł, a wysokość transzy wynosi 8.500 zł. Deweloper nie chce się zgodzić na potrącenie przez nas tych odsetek twierdząc, że „nie można rozliczyć tych odsetek i naszej ostatniej raty, gdyż do nieruchomości są wystawiane faktury zaliczkowe, a do odsetek nota księgowa. Dwa oddzielne dokumenty - inaczej księgowane”. Deweloper twierdzi dalej, że „jest już wystawiona faktura zaliczkowa na pierwszą część transzy i przewiduje ona od razu pełną wpłatę. Jak się wystawia taką fakturę to już widnieje suma do zapłaty”. Czy to jest zwyczajny wymysł dewelopera, czy faktycznie nie można czegoś takiego zastosować? Jeśli deweloper nie ma racji, to czy jest jakiś artykuł w kodeksie prawa, na który możemy się powołać i przedstawić go deweloperowi.

Odpowiedź

Po pierwsze, zgodnie z Kodeksem cywilnym odsetki dotyczą nieterminowego wykonania zobowiązania pieniężnego (art 481). W przypadku opóźnienia z wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (np. przekazania lokalu), zastosowanie mają przepisy o karze umownej (art 483). Kara umowna może być różnie określona, również jako procent od wartości umowy. Kodeks cywilny przewiduje potrącenie pieniężnych wierzytelności wzajemnych (art. 498 i 499). Wystawienie faktury nie musi blokować potrącenia, gdyż można wystawić fakturę korygującą.

07-07-2011

Pytanie

Witam. Podpisalem z deweloperem umowę przedwstępną w ramach zakupu lokalu mieszkalnego na poddaszu na rynku pierwotnym. W umowie stało, ze powierzchnia użytkowa mieszkania jest ok. 37 m2 i różnice w metrarzu po dokonaniu ostatecznego obmiarowania nie wplynie na wysokość ceny zakupu. Nie była ponadto podana metoda obliczenia powierzchni użytkowej. Wpłaciłem zadatek oraz zaliczke. Okazało sie, że rzeczywista powierzchnia użtkowa lokalu wyniosła 32,86 m2. Czy jeśli deweloper nie zgodzi sie na obniżenie ceny za mieszkanie jest możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej i odzyskanie zadatku i zaliczki? Dziękuje.

Odpowiedź

Różnica w piwierzchni jest bardzo duża i, jeżeli mieszkanie Panu nie odpowiada, jest to przyczyna uzasadniająca odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu wpłat. Stanowisko PZFD jest jednoznaczne - każda różnica powierzchni powinna być rozliczona. Dziwi natomiast Pana zgoda na zapis, że powierzchnia lokalu określona jest na około ... m2. Może to stwarzać pole do sporów, ile to jest około.

01-06-2011

Pytanie

Witam! W październiku 2009 roku podpisaliśmy umowe przedwstępną (cywilno-prawna) na zakup mieszkania. Termin oddania był wyznaczony na koniec października 2010 roku. Deweloper nie dotrzymał terminu, przesuwajac kolejne daty oddania z miesiąca na miesiąc. Pierwszym powodem opóźnienia budowy były złe warunki pogodowe, które ponoć zostały opisane w dzienniku budowy. Nastepne powody wynikały już jedynie z problemów finansowych dewelopera. Otrzymaliśmy dwa pisma dotyczące zmiany daty oddania mieszkania. Nigdy nie podpisywalismy aneksu do umowy odnosnie kolejnego terminu. Na pierwszym pismie termin został podany, ale znów nie dotrzymany. Na drugim zaś pismie deweloper okresla termin oddania mieszkania jako "późniejszy" niż w zapisie umowy. Po podpisaniu umowy wpłacilismy zadatek (15.000zł), a tekże kolejne pozostałe transze. W tej chwili mija juz 7 miesięcy od pierwszej planowanej daty oddania mieszkania. Wciąż też pojawiają sie kolejne nowe problemy powodujace zastoje w postępie prac. Myslimy o zerwaniu umowy. Pierwszy termin nie został dotrzymany i kolejne także. NASZE PYTANIE BRZMI: "Czy zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego (który mamy zapisany w umowie) możemy ubiegać sie o zwrot zadatku, a czy oprócz tego przysługuje nam suma zadatku dwukrotnie wyższa?" ORAZ: "Jeśli rozwiązanie umowy nastapi z winy dewelopera, to czy isnieje w Kodeksie Cywilnym jakiś zapis określający termin zwrotu całości wpłaconych pieniedzy klientowi? (nasza umowa takiego terminu nie określa). Pozdrawiamy A.D. Szymczak

Odpowiedź

Niedotrzymanie terminu przekazania przedmiotu umowy jest wystarczającym powodem odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości zgodnie z art. 394 par. 1 Kodeksu cywilnego. Żądanie takie należy zgłosić deweloperowi na piśmie wyznaczając termin zwrotu pieniędzy z podaniem rachunku bankowego, na który należy przelać pieniądze. Oczywiście deweloper powinien też zwrócić wszystkie inne wpłaty dokonane na poczet zakupu mieszkanie. Przepisy nie wyznaczają terminu zwrotu.

19-04-2011

Pytanie

Witam.W umowie przedwstępnej jest zapis,że umowa sprzedaży zostanie zawarta po przekazaniu inwestycji do użytkowania , jednakże nie później niż do 30.04.2011r.termin wydania lokalu kupującemu nastąpi 31.10.2010r.Żaden z terminów nie został dotrzymany, a pozwolenie na użytkowanie ma zostać uzyskane w sierpniu br. Pytanie jak zmotywować dewelopera do wypłaty odsetek za zwłokę skoro na wezwania pisemne otrzymuje otrzymuje mało racjonalne odpowiedzi. Czy jest droga prócz sądowej, którą mogę podążyć i jakimi paragrafami prawnymi mam się podpierać.

Odpowiedź

Kwestia odpowiedzialności (kar umownych) za nieterminowe przekazanie lokalu powinna byc uregulowana w umowie. Z pytania wynika, że nie jest jeszcze znany termin przeniesienia własności (być może również nie wydano lokalu). Skoro tak, to trudno obecnie ustalić wysokość roszczenia. Znając oba terminy i wyliczając na tej podstawie sumę roszczenia, należy przesłać deweloperowi wezwanie do zapłaty wyliczając kwotę na podstawie umowy. W przypadku uchylania się dewelopera od wypłaty kary zgodnie z umową pozostaje droga dochodzenia sądowego.

08-04-2011

Pytanie

podpisałam umowę z deweloperem, zapłaciłam 10 % ceny, później spółka wzywała mnie do odbioru i aktu notarialnego, złożyłam odstąpienie od umowy, którego deweloper nie uznał, teraz w sądzie będzie sie domagał nie zapłaconej 80% ceny, czy ma prawo do wystąpienia z takim powództwem?

Odpowiedź

To, jakie roszczenia może zgłaszać do Pani spółka wynika z umowy i zapisów Kodeksu cywilnego. Może być tak, że deweloper będzie domagał się wyrównania strat, jakie poniósł w wyniku zerwania przez Panią umowy. Zgłaszając roszczenie deweloper powinien powołać sie na zapisy umowy lub powszechnie obowiązujące przepisy prawa, które takie roszczenie uzasadniają. Każdy ma prawo do wystąpienia z dowolnym powództwem, a sąd rozstrzyga, czy i w jakiej mierze jest ono zasadne.

22-03-2011

Pytanie

czy umowa musi być podpisana w obecności drugiej strony

Odpowiedź

Umowa w formie zwykłej pisemnej może być podpisana i przesłana drugiej stronie do podpisu. Może więc to odbyć się korespondencyjnie. Umowa w formie aktu notarialnego musi być podpisana w obecności notariusza i wszystkich stron.

10-03-2011

Pytanie

Witam, developer przekazał mi mieszkanie w styczniu 2010 r. bez odbioru technicznego zatajając fakt braku podłączenia budynku do kanalizacji, które nastąpiło we wrześniu 2010 r. ( z możliwością zamieszkania od pażdziernika 2010 r.). Czy w związku z tym: 1. mogę domagać się karnych odsetek (harmonogram wpłat narzucony przez dewelopera sugerował gotowość lokalu do odbioru; pełną kwotę wpłaciłam w grudniu 2009 r.) 2. czy lokal bez podłączonej kanalizacji można uznać za gotowy do odbioru 3. deweloper może obciążać mnie opłatami, za okres od stycznia do września, innymi niż wynika to z odczytu indywidualnych liczników lub za użytkowanie wieczyste (podpisanie aktu notarialnego nastąpi w marcu 2011 r.)

Odpowiedź

Odbiór lokalu jest jednoznaczny z przejęciem do użytkowania, np. w celu wykończenia mieszkania oddanego w stanie deweloperskim. Bez podłączonej kanalizacji użytkowanie jest niemożliwe, nie powinno więc nastąpić przekazanie lokalu, chyba, że budynek był czasowo podłączony do szamba, którego koszty obsługi powinien ponosić deweloper. Do czasu przekazania własności pierwszego w budynku lokalu nabywcy, czyli do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej, koszty utrzymania budynku ponosi deweloper, użytkownicy lokali powinni zaś ponosić koszty związane z użytkowaniem swoich mieszkań - energii, wody, ogrzewania, wywozy śmieci. Opłatą za użytkowanie wieczyste za dany rok obciążany jest ten, kto jest włascicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku. W opisanej sytuacji będzie Pani zobowiązana do opłaty za użytkowanie wieczyste począwszy od roku 2012.

10-02-2011

Pytanie

Witam, kupuję u dewelopera mieszkanie o podwyższonym standarcie w budynku który pretenduje do miana reprezentacyjnego. W załączniku do umowy przedwstępnej precyzującej warunki wpłaty zaliczek, wpłata ostatniej zaliczki jest określona w następujacy sposób : - Kwota brutto w wysokości 308.872,48 zł obejmująca podatek VAT w stawce 8% tytułem zaliczki do dnia odbioru lokalu. W umowie używa się określenia “odbiór lokalu “ lub “przekazanie lokalu” bez precyzowania w jakim stanie ten lokal powinien sie znajdować. Czy to znaczy że deweloper może proponować mi odbiór lokalu w budynku jeszcze niedopuszczonym do użytkowania, bez podlączonych mediów i bez działającej windy i żadac tym samym wpłaty ostatniej zaliczki ? Według mnie, ze względu na już istniejące miesięczne opóźnienie, które niewiadomo jeszcze do jakich rozmiarów urośnie, powinnam mieć lokal udostępniony aby moc rozpocząc prace wykończeniowe bo kupuję mieszkanie w stanie deweloperskim. Natomiast oficjalny odbiór i wpłata ostatniej zaliczki powinny mieć miejsce po podłączeniu mediów i po dopuszczeniu budynku do użytkowania. Co mówi na ten temat Kodeks Dobrych Praktyk PZFD ? Z góry dziękuje za odpowiedź.

Odpowiedź

Przez odbiór lokalu należy rozumieć przejęcie lokalu do dyspozycji i do wykończenia. Lokal powinien być w stanie określonym umową, mieć podłączone media. Jeśli uzna pani, że nie można go wykańczać (np. z powodu braku mediów) moze Pani odmówić jego przejęcia. Przejęcie lokalu w użytkowanie standartowo wiąże się z zapłatą całości ceny. W budynku niedopuszczonym do użytkowania przez nadzór budowlany można prowadzić prace wykończeniowe lokali, nie można w nim jednak zamieszkiwać.

27-01-2011

Pytanie

Witam! Mam problem z deweloperem - nie dotrzymał terminu oddania miejsca garażowego i komórki piwnicznej. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży zostały zawarte w formie aktu notarialnego. W tejże umowie przedstawiciel dewelopera w jego imieniu zobowiązał się do przekazania nam miejsca garażowego i komórki piwnicznej do 31.01.2009, teraz 31.01.2011 będzie dwa lata jak już powinniśmy mieć przekazaną komórkę i miejsce garażowe, jednak nie jest to do tej pory załatwione. Co robić w takiej sytuacji? czy można dochodzić jakiegoś odszkodowania za nieterminowość dewelopera ( również wstecz) jak je wyegzekwować od dewelopera w akcie notarialnym nie zauważyłam żadnych zapisów o karach i odszkodowaniu za nieterminowość. co z gwarancją czy rękojmią na miejsce garażowe i komórkę piwniczną. proszę o pomoc bo nie wiem co robić. pozdrawiam

Odpowiedź

Na ogół miejsca postojowe i komórki lokatorskie są w podziemnych kondygnacjach budynku. Skoro ponad 2 lata temu staliście się Państwo właścicielami mieszkania, domniemuję, że hala garażowa i komórki fizycznie istnieją i Państwo z nich korzystają. Chodzi więc nie o przekazanie lecz o przeniesienie własności miejsca postojowego i komórki. Jeśli tak, a w umowie notarialnej zawarte jest zobowiazanie do przeniesienia własności, można tego przewłaszczenia dochodzić sądownie. Przede wszystkim należy wyjaśnić z deweloperem przyczynę tak długiego opóźnienia. Jeśli w umowie nie ma określonych kar umownych za opóźnienie, można dochodzić odszkodowania za rzeczywiście poniesione i udokumentowane straty. Rękojmia biegnie od dnia przekazania rzeczy do użytkowania.

18-01-2011

Pytanie

W grudniu 2009r. podpisałem umowę wstępną z Developerem na zakup mieszkania. Cenę 1m2 mieszkania ustalono wówczas na określoną kwotę. Okazało się, że osoby, które podpisały umowę z Developerem kilka miesięcy później kupiły mieszkania po niższej cenie (5-7% taniej). Kwota, którą przepłaciłem pozwoliłaby mi na wykończenie mieszkania. Wyjaśniam, że budynek nie jest jeszcze oddany do użytku i nie są podpisane umowy notarialne. Proszę o wyjaśnienie: • Czy Developer postępuje zgodnie z prawem sprzedając mieszkania w tym samym budynku po różnej cenie za 1 m2, w zależności od terminu podpisania umowy wstępnej i zdolności negocjacyjnych kupującego? Jest to nierówne traktowanie klientów. (Nie biorę pod uwagę różnic w cenie wynikających z kondygnacji, na której znajduje się mieszkanie). • Czy mogę żądać od Developera przedstawienia kosztów budowy 1 m2 mieszkania? • Czy mogę negocjować obniżenie ceny mieszkania (ustalonej w umowie wstępnej) przed podpisaniem umowy notarialnej, jeżeli koszt budowy okazałby się niższy niż zakładano w momencie podpisywania umowy wstępnej? Z góry serdecznie dziękuję.

Odpowiedź

Cena sprzedaży jest sprawą umowy między sprzedającym a kupującym. Sprzedający ma prawo ustalać ceny indywidualnie - raz drożej raz taniej. Jeśli kupujący cenę zaakceptował, zobowiązany jest do jej uiszczenia, niezależnie od tego jakią cenę płacą inni nabywcy. Deweloper, który nie jest spółdzielnią nie ma obowiązku rozliczenia kosztów z kupującym, ale, w przeciwieństwie do spółdzielni, nie ma mozliwości zmiany zapisanej w umowie ceny, ponosi więc ryzyko zmiany kosztów. Kupujący nie ponosi ryzyka zmiany kosztów w górę, nie może zatem domagać się obniżenia ceny, gdyby koszty okazały się niższe od planowanych.

28-12-2010

Pytanie

Witam, W grudniu 2008 r. podpisałam umowę przedwstępną z developerem na zakup nieruchomości. Zgodnie z zapisem w umowie powierzchnia lokalu miała wynosić 61,81 m. Dopiero w grudniu tego roku developer otrzymał pozwolenie na użytkowanie i przystąpił do podpisywania pierwszych aktów notarialnych. Przed podpisaniem aktu poprosiłam o metrykę lokalu w której zauważyłam, że metraż wynosi 61,31 m. Czyli jest o 0,5 mniejszy niż podany w umowie przedwstępnej. W umowie tej nie ma zapisów na temat ewentualnej tolerancji w metrażu mieszkania. Nie ma też podanej ceny za 1 m, jest tylko podany metraż nieruchomości (61,81 ) oraz kwota sprzedaży. Czy wobec tego mogę prosić developera o zwrot środków za 0,5 m. ?

Odpowiedź

Różnica w powierzchni wykonanej w stosunku do projektowanej jest rzeczą oczywistą ze względu na istotę procesu budowy. Zgodnie z Katalogiem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD każda różnica powinna być rozliczona według zasady określonej w umowie. Jeśli zasady tej nie ma w umowie, należy uzgodnić z deweloperem sposób korekty ceny z tytułu zmiany powierzchni. Warto pamiętać, że zasada rozliczenia różnicy w powierzchni działa w obie strony, to znaczy za większą powierzchnię, w przypadku ujęcia tego zagadnienia w umowie, należałoby dopłacić.

22-12-2010

Pytanie

Witam, W marcu br. zawarłem umowę nabycia lokalu z członkiem Związku. Deweloper w umowie zobowiązał się zakończyć inwestycję do 31 maja 2010 (potwierdzeniem zakończenia prac miał być złożony wniosek o pozwolenie na użytkowanie) a maksymalnie do końca 2010 przenieść własność w formie aktu notarialnego. Do dnia dzisiejszego (22.12.2010) wniosek o pozwolenie na użytkowanie nie został złożony. Deweloper udostępnił lokal (w celu rozpoczęcia prac wykończeniowych) dopiero na początku października, natomiast do dzisiaj nie udostępnił miejsca w garażu podziemnym i komórki lokatorskiej, które również są przedmiotem ww. umowy. Oczywiście od października deweloper wystawia faktury zaliczkowe na opłaty eksploatacyjne. Jedną ze składowych tych faktur jest opłata za administrację. Ponadto w fakturze za październik deweloper domaga się już zaliczki za centralne ogrzewanie, które zostało oddane do użytku dopiero 15 listopada. Oprócz tego kolejną pozycją faktury jest sprzątanie terenu, które nie jest realizowane. Proszę o informację czy powyższe praktyki są zgodne z Państwa Kodeksem Dobrych Praktyk, czy deweloper może domagać się opłaty za administrację jeżeli nie zakończył jeszcze budowy (nie złożył wniosku o pozwolenie na użytkowania) i nie udostępnił w pełni przedmiotu umowy oraz czy może pobierać zaliczki za usługi, które nie są realizowane? Czy w świetle powyższych faktów powinienem zgłosić do Państwa oficjalną skargę na dewelopera (jeżeli tak, to w jakiej formie) i czy mają Państwo realny wpływ na praktyki stosowane przez członków Związku. Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam, Kamil Piwoński

Odpowiedź

Wraz z przejęciem lokalu użytkownik zobowiązany jest pokrywać wszystkie koszty z tym związane. Pobierający zaliczki musi je okresowo rozliczać na podstawie wskazań liczników w przypadku mediów. Inaczej, moim zdaniem jest z opłatą za administrację, skoro jest to jeszcze budowa, którą inwestor zobowiązany jest zarządzać z mocy prawa. Nie ma więc podstawy do pobierania opłat z tego tytułu. W pierwszej kolejności należy zgłosić swoje zastrzeżenia na piśmie deweloperowi. W zależności od jego reakcji można zwrócić się do PZFD o posrednictwo w rozstrzygnięciu tematów spornych.

28-11-2010

Pytanie

Witam, Proszę o Pomoc. W Maju podpisałem umowę Notarialną Przedwstępną, deweloper zobowiązał się żę z dniem 30 września br. podpisana zostanie umowa przyrzeczona. Według umowy w momencie nie dotrzymania terminu ( 30 wrzesnia) deweloperowi przysługuje 30 dni dodatkowego terminu. po tym okresie w momencie nadal nie podpisania umowy przyrzeczonej złożone zostało przeze mnie oficjalne pismo z koniecznością podpisania umowy w ciągu 14n dni. W umowie przedwstepnej ani na protokole odbioru nie znalazły się żadne zapisy dotyczące płatności, rozliczenia za prąd i wodę. Deweloper poinformował mnie że podpisze ze mną umowę przyrzeczoną dopiero kiedy ureguluję płatności za prąd budowlany z którego korzystali jeszcze robotnicy podkreślę żę do mieszkania nie był podpięty licznik energi, korzystałem z tzw. kabla przeciągniętego od skrzynki na dworze do mojego mieszkania przez okno ale za zgodą dewelopera. brak jakich kolwiek rozliczeń -rachunków. Nie podpisywałem żadnych dokumentów ze stanem licznika i kwotach do zapłaty. W związku z powyższym pytanie: 1. Czy deweloper ma prawo ode mnie żądać zapłaty za prąd budowlany ( bez licznika w mieszkaniu) 2. Czy deweloper może odwlekać podpisanie umowy( jak zapłacę za prąd w tedy Deweloper podpisze umowę) 3. Czy są jakieś środki prawne zmuszające dewelopera do podpisania umowy przyrzeczonej Dziękuję i Proszę o pilną odpowiedź Pozdrawiam Dawid

Odpowiedź

Deweloper nie ma prawa odmówić podpisania umowy przenoszącej własność, jeżeli uregulował Pan wszystkie należności z umowy i ewentualnych aneksów. Rozliczenie prądu powinno nastąpić na podstawie licznika (podlicznika). Jeśli go nie zainstalowano i nie podpisano umowy na korzystanie z prądu budowlanego (na przykład na zasadzie ryczałtu), nie można rozliczyć zużytej energi, nie można więc żądać zapłaty. W razie dalszej odmowy przeniesienia własności, może Pan skierować do sądu żądanie przeniesienia własności na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego.

23-11-2010

Pytanie

Witam! Umowę na zakup mieszkania podpisaliśmy w 2008 i mieliśmy płacić w ratach adekwatnie do tempa budowy. W lipcu 2009 wpłaciliśmy całość pieniędzy chociaż nie było odbioru lokalu, nie ma podłączonego prądu ani wody. Od sierpnia 2009 mieszkamy chociaż nie ma pozwolenia na użytkowanie i dalej podłączony jest tylko prąd budowlany. W akcie notarialnym nie ma ma wpisanej żadnej kary za zwłokę z winy dewelopera (termin oddania lokalu był w 30.09.2009). Czy w związku z tym możemy domagać się jakiegoś odszkodowania za nie wywiązanie się z umowy?

Odpowiedź

Można domagać się odszkodowania wykazując straty poniesione w wyniku opóźnienia dewelopera. Muszę to niestety skomentować. Kolejna informacja o zawarciu umowy bez należytego zadbania o własne interesy. Należy dokładnie przeanalizować każdą umowę pod kątem zabezpieczenia interesów nabywcy. Poecamy porównanie każdej umowy z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD. Znaleźć tam można wskazówki na co szczególnie zwrócić uwagę.

13-11-2010

Pytanie

Witam, Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na wcześniejsze pytania. Mam jeszcze jedno pytanie. Developer sprzedaje mieszkania "pod klucz", my jednak zdecydowaliśmy się na stan developerski (oczywiście cena mieszkania została pomniejszona). W umowie natomiast został dodany następujący punkt: --> "Strony ustalają, że w przypadku wydania przez Nadzór Budowlany pozwolenia na użytkowanie z warunkami dopuszczenia do użytkowania dotyczącymi jedynie prac i wyposażenia, których wykonanie bądź montaż leży po stronie Kupującego, umowa przeniesienia własności zostanie zawarta w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia wykonania tych prac przez Kupującego, jednak nie wcześniej niż przed uzyskaniem przez Sprzedającego zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz dla lokalu użytkowego-garażu założenia Księgi Wieczystej. Wykonanie w/w prac zostanie potwierdzone protokołem odbioru podpisanym przez obie strony. Kupujący zobowiązuje się do usunięcia braków w terminie 60 dni od daty przekazania lokalu mieszkalnego". 1. Jak mam rozumieć ten paragraf? 2. Czy oznacza to, że przeniesienie lokalu będzie mogło nastąpić w momencie kiedy wykończę łazienkę (tj. zamontuję aramturę)? 3. Czy taki zapis w ogóle powinien się znaleźć w umowie? I kolejne pytanie dotyczące przeniesienia własności lokalu - termin zakończenia budowy został ustalony na 30.11.2011r a termin zgłoszenia budynku do odbioru w Powiatowym Nadzorze Budowlanym strony ustalają do dnia 31 stycznia 2012 roku. Strony dokonają zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, w wykonaniu zobowiązania wynikającego z niniejszej umowy, w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni licząc od dnia uzyskania przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego lokalu, zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz dla lokalu użytkowego-garażu założenia Księgi Wieczystej, jednak nie później niż 31 grudnia 2012 roku. 4. Czy jedenaście miesięcy od zgłoszenia do PNB, to nie jest zbyt długi termin na podpisanie aktu notarialnego dot. przeneisiania własności? 5. Ile zazwyczaj trwa procedura wyrażenia zgody na użytkowanie wydawana przez Powiatowy Nadzór Budowlany? 6. Czy to jest normalne, że developer mając prace zaawansowane już w 20% załatwiaa dopiero sprawy związane z przyłączeniem mediów (tzn. złożył wnioski o pozwolenie na przyłączenie)? Pozdrawiam.

Odpowiedź

1, 2, 3. Przytoczony zapis jest konsekwencją zdarzających się niekiedy dziwnych decyzji organów dopuszczających budynki do użytkowania, żądających pewnych elementów wykończenia lokali. Deweloper nie ma na to wpływu, zabezpiecza więc interes swój i nabywców mieszkań przed sytuacją odmowy dopuszczenia do użytkowania. Wobec nieprzewidywalności zachowania nadzoru budowlanego, taki zapis jest koniecznością. 4, 5. Prawo budowlane określa wprawdzie termin na dopuszczenie do użytkowania na 21 dni od złożenia wniosku, nie przewiduje jednak żadnych konsekwencji za przekroczenie terminu. W praktyce oznacza to niekiedy kilkumiesięczne oczekiwanie na decyzję, na co deweloper nie ma wpływu (zgodnego z prawem). 6. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę przyłączy w trakcie trwania budowy budynku nie jest czymś nadzwyczajnym. Ważne, by tak skoordynować prace, by dotrzymać oddania całości do użytku.

25-10-2010

Pytanie

Witam. Pytanie Nr 1: pod koniec października 2010 odbieram mieszkanie, jestem umówiony z przedstawicielem developera na podpisanie aktu notarialnego na godz. 13:00, - czy odbiór techniczny mieszkania powinien nastąpić przed podpisaniem aktu notarialnego czy może jest to bez znaczenia a może obowiązkowo najpierw odbiór tech. a dopiero później podpisanie aktu notarialnego? Dodam, iż developer niedawno dokonał pomiaru i mieszkanie jest większe o 0,35m (z 72,90 na 73,25) więc wynająłem zewnętrznego specjalistę zajmującego się m.in.pomiarem i sprawdzeniem stanu tech mieszkania) Pytanie Nr 2: ów specjalista gdy powiedziałem, że mieszkanie znajduje się na poddaszu oświadczył, iż niezbędne jest sprawdzenie technologi ocieplenia dachu gdyż jest to bardzo ważne (orientuję się w problemie jaki często dotyka mieszkania na poddaszu tzn. latem na poddaszu sauna a zimą zimno przez złą technologię ocieplenia poddasza) no ale ów spec oświadczył, iż potrzebuje w tym celu zatwierdzonego głównego projektu budowy, przekrojów, rzutu mieszkania i opisu tech ( z tych dokumentów posiadam tylko rzut, resztę obiecał mi pokazać projektant ale dopiero 27go czyli dwa dni przed odbiorem, nawet nie wiem czy mam prawo do wglądu do nich lub ich kopiowania przed odbiorem) i tutaj dochodzimy do sedna sprawy i pytania , mój spec oświadczył, iż developer powinien mu pozwolić jakby fizycznie sprawdzić czy dach faktycznie jest ocieplony zgonie z opisem technicznym, mówił o nawierceniu jakiegoś otworu lub tym podobne. Proszę mi wierzyć nie kpię z tego pana, po prostu jego fachowe podejście bardzo mi się spodobało ale też nie chciałbym awanturować się z przedstawicielem developera podczas odbioru technicznego. Dziękuje za cierpliwość i szybką odpowiedź. Pozdrawiam Piotr

Odpowiedź

1. Odbiór techniczny powinien nastąpić przed aktem notarialnym przeniesienia własności, gdyż w lokalu mogą wystąpić wady uniemożliwiające jego właściwe użytkowanie, co upoważnia Pana do żądania obniżenia ceny lub wręcz odstąpienia od umowy. Innymi słowy ma Pan prawo zapoznać się z przedmiotem kupna przed sfinalizowaniem transakcji. 2. Co do zasady za włąściwe zaprojektowanie budynku odpowiada projektant posiadający stosowne uprawnienia i osoba sprawdzająca projekt. Za wykonanie zgodnie z projektem wobec kupujądego odpowiada deweloper. Opisana przez Pana procedura odbioru jest nietypowa - nigdy nie spotkałem się z żądaniem wiercenia otworów czy innych metod inwazyjnych sprawdzenia wykonania. Należy pamiętać, że na budowie w imieniu dewelopera nad właściwym wykonaniem czuwa inspektor nadzoru. Nie widzę natomiast przeszkód w udostępnieniu Panu interesujących fragmentów projektu. Ocena projektu pod względem zgodności z przepisami technicznemu fachowcowi nie zajmie wiele czasu, 2 dni to dostateczny okres na dokoanie oceny.

20-10-2010

Pytanie

Witam . Mam pytanie odnośnie sprzedaży domu. Sprzedałam dom i ponad 2 tygodnie temu podpisaliśmy akt notarialny. Kupujący korzystają z kredytu bankowego. Na akcie jest napisany termin zapłaty (który minął ponad tydzień temu). W akcie jest napisane że kupujący poddają się egzekucji wprost z aktu art 777 &1 pkt.4KPC. Bank twierdzi ze nie dopełnili formalności i nie może wypłacić mi nadal pieniędzy. Bank chce żebym podpisała oświadczenie , że zgadzam się na późniejszą wpłatę! Czy to normalne? czy nie należą mi się odsetki za zwłokę od banku?. Kupujący umowę o kredyt już dawno podpisali!!! Proszę o odpowiedź

Odpowiedź

Ewentualnych odsetek za nieterminową zapłatę może Pani domagać się od kupujących, gdyż to z nimi łączy Panią stosunek umowny. Bank nie jest stroną umowy z Panią. Trudno tu wyrokować o przyczynach opóźnienia, jednak sam fakt podpisania umowy nie jest wystarczający do wypłaty pieniędzy. Na ogół w umowach są określone warunki, od których spełnienia zależy wypłata kredytu. Wymaganie przez bank Pani zgody ma, jak sądzę, upewnić bank, że umowa jest nadal ważna.

12-10-2010

Pytanie

Witam, kupiłam mieszkanie na parterze w trzypiętrowym budynku. W tym mieszkaniu znajdują siię poza oknami, podwójne drzwi balkonowe prowadzące do ogrodu oraz witryny wielkości drzwi balkonowych, stanowiące przeszklenie narożnika mieszkania. Kilka dni temu znajomy powiedział mi, że deweloper, od którego kupiłam mieszkanie, do tej pory w standardzie zapewniał w mieszkaniach parterowych rolety antywłamaniowe. W moim budynku rolety nie zostaną zainstalowane, co więcej deweloper nie wyraża na to zgody, gdyż "niszczy to elewację". Znajomy zasugerował, że w takim wypadku deweloper powinien zapewnić mi okna o podwyższonej klasie antywłamaniowej (okucia, szyby). czy sa jakieś przepisy, które faktycznie nakładają na dewelopera obowiązek zabezpieczenia dodatkowo mieszkań parterowych? Ponadto-deweloper nie wyraził zgody, aby firma montująca alarmy wewnątrz mieszkań okablowała moje mieszkanie przed położeniem w nim tynków - czy deweloper ma do tego prawo? Czy w jakiś sposób mogę zmusić dewelopera, aby wpuścił fachowców od okablowania?

Odpowiedź

Nie ma przepisów regulujących w sposób szczególny standard okien na parterach. Jeśli zawieramy umowę przed wykonaniem mieszkania należy dążyć do umieszczenia zapisu o wykonaniu okien w standardzie antywłamaniowym, co może wiązać się z wyższą ceną. Podpisując umowę ustalamy standard wykonania. Na tym etapie powinniśmy zadbać o ustalenia zasad ewentualnych prac dodatkowych. Wpuszczenie na teren budowy innych wykonawców niż zakontraktowany przez dewelopera wymaga zgody również generalnego wykonawcy. Jest to możliwe poprzez porozumienie z deweloperem, nie ma jednak on obowiązku dopuszczenia do prac innych firm.

14-09-2010

Pytanie

Witam Zakupiłem mieszkanie z drugiej reki ,podczas uzytkowania zalało mnie od strony tarasu .Napisałem do dewelopera pismo żeby usterka została usunięta ponad miesiąc temu do dnia dzisiejszego nie dostałem odp na to pismo ,w miedzy czasie zostałem zalany ale tym razem z dachu chce nadmienic że w całym bloku lokatorzy tez borykaja sie z tym samym problemem tzn tarasami i pisząc pisma nie otrzymują odpowiedzi na nie ani nie sa usterki usuwane .Moje pytanie chce wysłac ponowne pismo w nim zamiescic nową usterke i poinformować ze jezeli nie zlikwiduje tych usterek to zrobie na własny koszt i bede domagał sie zwrotu kosztów przed sądem ,kwestia tylko czy tak mogę zrobić ponieważ nie mam zamiaru czekac w nieskończoność az mnie zaleje doszczetnie . pozdrawiam Robert Gąsior

Odpowiedź

Przede wszystkim powinien Pan zapoznać się z umową deweloperską, którą podpisał poprzedni właściciel, żeby sprawdzić, czy dochodzić swoich praw z tej umowy, czy na zasadach ogólnych na podstawie przepisów kodeksu cywilnego dotyczących rękolmi. Kluczowe jest ustalenie kto występuje wobec Pana jako zobowiązany do naprawienia usterki. O ile zachodziłby drugi przypadek, powinien Pan zadbać o skuteczne powiadomienie sprzedającego o występującej usterce wyznaczenie terminu na jej usunięcie oraz powiadomienie, że nie usunięcie usterki w terminie spowoduje zlecenie jej w ramach wykonawstwa zastępczego na koszt sprzedającego. Przeprowadzenie naprawy w tym trybie także nie jest proste. Należy skierować zapytanie ofertowe do kilku wykonawców, by nie narazić sie w przyszłości na zarzut zawyżenia kosztów, należy dokładnie udokumentować usterkę i sposób jej usuwania. Na każdym etapie należy wzywać sprzedającego do stawienia się w lokalu.

31-08-2010

Pytanie

Kupiłam u developera lokal w budynku mieszkalnym, nie sprzedane garaże developer przebudowuje na lokale użytkowe, zmieni się architektura budynku, wybijają okna w ścianach,w akcie notarialnym chcą wpisać moją zgodę na przebudowę bloku i zgodę na wynajem innych części wspólnych. Czy powinni wymagać odemnie zgody i wpisywania w akcie notarialnym. Czy lokator musi wyrazić zgodę na przebudowę, kupiłam mieszkanie w budynku mieszkalnym a nie mieszkalno- usługowym. Czy z tego tytułu należy mi się jakieś zadośćuczynienie od developera.

Odpowiedź

Zmiana warunków umowy jest możliwa za zgodą obu stron. Jeśli zmiana wprowadzona przez dewelopera obniża wartość lokalu, można negocjować z deweloperem rekompensatę.

30-08-2010

Pytanie

Dzień dobry! Zakupiłem od dewelopera mieszkanie w 2008r. na podstawie umowy cywilno-prawnej spisanej w biurze dewelopera (porozumienie). Sprzedający nie chce wydać mieszkania. W takim wypadku domagam się zwrotu wpłaconych pieniędzy. W spisanej między nami umowie jest zapis, że w przypadku nie wykonania umowy przez Kupujących, Sprzedający zatrzymuje z wpłaconych przez niego środków finansowych kwotę zadatku powiększoną o kwotę udokumentowanych strat Sprzedającego. Nie ma natomiast żadnego zapisu, co do tego jeśli to Sprzedający nie wywiąże się z umowy. Dodam, iż całą umowa jest sporządzona w taki sposób, że kupujący nie ma żadnych praw!!! Czy w takim wypadku, zgodnie z zapisami w Kodeksie Cywilnym, mogę dochodzić na drodze postępowania sądowego zwrotu wpłaconych środków plus PODWÓJNY ZADATEK. Czy są w ogóle szanse na ten podwójny zadatek w sądzie? Jeđli tak to na podstawie jakiego art. Dziękuję i pozdrawiam!

Odpowiedź

Zgodnie z powszechnie obowiązującym prawem - Kodeksem cywilnym, w razie niewykonania umowy przez sprzedającego zobowiązany jest on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 Kodeksu cywilnego). Musi być jednak w umowie wyraźnie określone, że wpłacona kwota jest zadatkiem.

12-07-2010

Pytanie

Witam, Developer przekazał nam pismo że mieszkanie jest gotowe do odbioru i możemy umawiać się na termin. Jednak budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie. Nie zostały przeprowadzone żadne jeszcze odbiory techniczne budynku. Dodam ze oprócz naszego bloku powstaje 5 innych oraz garaż wolnostojący - garaż również nie jest wykończony a drogi p.pożarowej na osiedlu jeszcze nie ma, jak i np. śmietników i innych rzeczy które były okreslone w załaczniku do umowy (dotyczace zagospodarowania terenu). Termin oddania lokalu mieszkalnego "gotowego do odbioru" oraz garażu wolnostojącego został określony na koniec czerwca. Czy w takim układzie mogę się umówić na odbiór mieszkania na prowadzenie prac wykończeniowych, i w międzyczasie naliczać kary bo generalnie nie mogę się jeszcze wprowadzić. Pomijam odbiór miejsca garażowego które również nie jest gotowe. pozdrawiam

Odpowiedź

Przejęcie mieszkania do wykonania prac wykończeniowych jest możliwe przed decyzją dopuszczającą budynek do użytkowania, nie można w nim jednak mieszkać. Jeśli uzna Pani, że stan obecny lokalu i budynku umożliwia prowadzenie prac wykończeniowych i odbierze Pani lokal, to jest to równoznaczne z jego przejęciem. Nie będzie więc zasadne domaganie się kar za opóźnienie po dniu odbioru mieszkania. Inną sprawą jest przeniesienie własności i jeżeli nastąpi ono z opóźnieniem w stosunku do terminu w umowie, będzie można żądać zapisanych w umowie kar.

03-07-2010

Pytanie

Okna drewniane zostały uszkodzone w kilku miejscach przez developera już po montażu i zawierają także uszkodzenia producenta. Serwisant okien widział zdjęcia uszkodzeń i stwierdził, że uszkodzenia są głębokie i naprawa pozostawi ślad ze względu na drewnianą strukturę okna. Zaproponowaliśmy obniżkę ceny mieszkania, gdyż obecnie okna są już drugiego gatunku. Developer stoi jednak na stnowisku, że okna naprawił, a śladów napraw nie widać. My z kolei twierdzimy, że naprawy są widoczne. Co możemy w tej sytuacji zrobić? Czy możemy powiedzieć, że skoro developer nie zgadza się na obniżkę ceny to żądamy wymiany okien? Dodam, że odbioru jeszcze nie było, a termin oddania mieszkania już minął?

Odpowiedź

Wybór sposobu naprawy należy do sprzedawcy, powinna ona jednak przywrócić wszystkie cechy użytkowe i estetyczne produktu. Jeśli strony transakcji mają odmienne opinie co do efektów naprawy, rozstrzygająca powinna być opinia biegłego.

22-06-2010

Pytanie

Mam pytanie czy developer może żądac zapłaty za prace zwiazane z doprawdzeniem instalacji elektrycznej z taryfy budowlanej na normalna użytkową. W momecie przekazania budynku nie została podłaczona linia przez stooen W tej chwili jest juz linia ale deweloper zada odemnie pieniezy za wypełnienie dokumentów zwiazanych z przepisaniem prącu na zwyklą taryfę . Jak powinienem się zachować

Odpowiedź

Umowę na dostawę energii do lokalu zawiera z dostawcą każdy właściciel lokalu oddzielnie. Zawarcie tej umowy wiąże się z opłatami na rzecz zakładu energetycznego i o taką opłatę w tym przypadku prawdopodobnie chodzi.

16-06-2010

Pytanie

Czy deweloper decydujac o wczesniejszym wydaniu lokalu - przed uzyskaniem pozwolenia na uzytkowanie - dla celow przeprowadzenia prac wykonczeniowych ma prawo do naliczania pelnego czynszu okreslonego w umowie przedwstepnej sprzedazy, ktorego skladnikiem jest zarzadzanie czescia wspolna? Czy w powyzszej sytuacji wydania lokalu do celow prowadzenia prac wykonczeniowych gdy inwestycja nie posiada pozwolenia na uzytkowanie podpisanie protokolu odbioru lokalu jest jego faktycznym odbiorem w sensie obowiazujacego prawa budowlanego? Dziekuje i pozdrawiam, Darek Lipinski

Odpowiedź

Prawo budowlane nie reguluje kwestii wydania lokalu kupujacemu. Wydanie lokalu przed dopuszczeniem do użytkowania w celu prowadzenia prac wykończeniowych jest dopuszczlne, nie mozna jednak w takim lokalu mieszkać. Kolejny raz wyjaśniam, że zarządzający wspólnotą nie pobiera czynszu lecz opłaty (zaliczki) pokrywające koszty użytkowania lokali i nieruchomości wspólnej. W opisanej sytuacji zarządzający może pobierać opłaty odpowiadające rzeczywistym kosztom przypadającym na dany lokal.

14-06-2010

Pytanie

Witam, Developer jest mi winien ok. 10tys PLN. Jest to nadpłata wynikła z tego, że po wybudowaniu mieszkanie okazało się mniejsze niż stwierdzono to w umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczenia sprzedaży potwierdzona została aktem notarialnym. Wg. umowy, developer od kilku miesięcy zwleka ze zwrotem nadpłaty (wg. umowy należą mi się już ustawowe odsetki) i nie odpowiada na żadne pismo w tej konkretnej sprawie, tymczasem ja już 2 miesiąc przelewam developerowi czynsz na konto. Ostatnim pismem było przedsądowe wezwanie do zapłaty wysłane do zarządu z terminem płatności 7 dni od otrzymania pisma. Jakie mam możliwości w przypadku gdy developer teraz nie zapłaci? Planuję wtedy złożyć pozew do sądu, ale zastanawiałem się, czy jest jakaś inna prawna alternatywa, która mogłaby przyspieszyć sprawę. Coś jakby tryb przyspieszony, skoro na wszystko są odpowiednie dokumenty (jest akt notarialny, są pisma i potwierdzenia dostarczenia pism z poczty, jest pismo od developera z wymieniona kwota nadpłaty i faktura z datą kiedy miał to zwrócić, ale daty tej nie dotrzymano do dziś) i teoretycznie sprawa taka mogłaby być rozpatrzona niemal natychmiastowo? Czy jest sposób aby taka sprawa nie trwała latami? Biorąc pod uwagę, że teraz chcę otrzymać spowrotem nie tylko swoje pieniądze ale i wszystkie należne odsetki ? -- Pozdrawiam

Odpowiedź

Uproszczony tryb dochodzenia należności byłby możliwy, jeśli w akcie notarialnym deweloper poddałby sie egzekucji wprost z tego aktu z powołaniem się na art 777 Kodeksu Cywilnego. Jeśli takiego zapisu nie ma, pozostaje zwykła droga sądowa. Inną możliwością jest potrącenie wierzytelności z wpłat z tytułu użytkowania lokalu, pod warunkiem, że wpłaty dokonywane są na rzecz dewelopera - dłużnika. Wymaga to poinformowania dewelopera o takim trybie rozliczania odpowiednim pismem.

18-05-2010

Pytanie

witam, W umowie z developerem znalazł się zapis iż: (cyt) ,, mieszkanie zostanie wybudowane i przedstawioe Kupującemu do odbioru do dnia 01.05.2010. " W dniu 13.05.2010 otrzymałem pismo informujące że mogę przejąć protokólranie lokal celem prowadznia w nim prac adaptacyjnych i zagospodarowania. Czy niedotrzymanie terminu sprzedaży przez developera może być przyczyną odstpienia przeze mnie od zakupu tegoż mieszkania ?

Odpowiedź

Warunki odstąpienia i sankcje za niedotrzymanie terminu powinna zawierać umowa. Nie wydaje się, że opisana przez Pana sytuacja jest wystarczającym pretekstem do odstąpienia od umowy.

06-05-2010

Pytanie

Czy deweloper ma prawo obliczając pow.mieszkania na etapie projektowania nie uwzględniać grubości tynków i na tej podstawie wyliczać cenę mieszkania?Przecież ostateczna pow.do aktu notarialnego liczona będzie z tynkami,a więc będzie mniejsza.Dodam,że w umowie jest zapis iż zmiana pow.o +-3proc.nie powoduje zmiany ceny mieszkania,co z założenia jest niekorzystne dla klienta.Deweloper jest członkiem PZFD.

Odpowiedź

W umowie deweloperskiej powierzchnia lokalu powinna być obliczona według tych samych zasad, co w pomiarze powykonawczym. Zgodnie z PN-70/B-02365, nieobowiazujacą lecz dopuszczoną do stosowania, powierzchnię użytkową liczy się w świetle konstrukcji (tzn bez tynków). Według tej samej normy należy wóczas mierzyć powierzchnię po wykonaniu lokalu, przyjmuje się, zgodnie z tą normą, grubość tynku 1,5 cm. Zgodnie z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD każda różnica powierzchni wynikła z różnicy wykonania w stosunku do projektu, powinna byc rozliczona według ceny jednostkowej określonej w umowie.

27-04-2010

Pytanie

Witam, podczas umowy przedwstępnej z developerem jak i również później zostałem poinformowany że do mojego lokalu przynależy ogródek o łącznej powierzchni 74m2. Jak sie z czasem okazało ogródek teoretycznie ma taką powierzchnię, nie mniej w połowie ogródka jest bardzo ostry i stromy spad na ponad metr głębokości który w rzeczywistości zawęża mi powierzchnię użytkową ogródka do około 45m2. Wspomnę również że sprad jest na tyle niebezpieczny że dorosła osoba z trudnościa jest w stanie zejść na dalszą część ogródka. Ogróek końćzy sie ogrodzeniem oraz betonowymi bloczkami, które tym bardziej powodują niebezpieczeństwo. Dziecko które spadło by z tej skarpy momentalnie zatrzymało by sie na betonowych bloczkach a całość zakończyła by sie tragedią... developer nie wspomniał że ogróek będzie zawierał tak niebezpieczną skarpę... Czy mam prawo dochodzić kosztów związanych z nasypaniem ziemi i wyrównaniem ogrók od developera? czy są jakieś normy użytkowe? bo ja osobiście w życiu nie pozwoliłbym włąsnym dzieciom bawić sie na terenie tego ogódka w obawie o ich zdrowie a nawet życie... z góry dziękuję za odpowiedź

Odpowiedź

Jeżeli w umowie nie został określony sposób i standard zagospodarowania działki a ukształtowanie terenu wokół budynku wynika z rzędnych przyjętych w planie zagospodarowania terenu to tak jak w przypadku odbioru mieszkania w standardzie deweloperskim, adaptacja działki do własnych potrzeb należy do kupującego.

24-04-2010

Pytanie

w lipcu 2009 roku podpisałem "protokół wydania lokalu do posiadania". Budynek zostafł oficjanie odebrany przez PINB w lutym 2010 roku. Czyli wydana decyzja na uzytkowanie budynku. Proszę o infromację czy kary umowne za opóźnienie w realizacji budowy zawarte w umowie przedwstępnej powinny być liczone do dnia podspiania "protokołu wydania lokalu" czyli lipca 2009 czy też do dnia odebrania budynku przez PINB czyli lutego 2010. Pragnę nadmienić, że umowa przedwstępna mówic cytuję " W razie zwłoki Inwestora w wydaniu Kupującym Lokalu w terminie, o którym mowa w ust. 1, będzie on zobowiązany do zapłacenia Kupującemu kary umownej w wysokości 0,01 % (jednej setnej procenta) Ceny Sprzedaży za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż pięć procent tej ceny.

Odpowiedź

Z przytoczonej przez Pana treści protokółu wynika, że wydanie lokalu nastąpiło w lipcu 2009. Zgodnie z umową ewentualna kara za opóźnienie powinna być więc liczona do lipca 2009r. Inną sprawą jest przekazanie własności i sankcje za opóźnienie przeniesienia własności, o ile takie opóźnienia nastąpiło i sankcje takie były w umowie ujęte.

20-04-2010

Pytanie

Kupiłem mieszkanie na ostatnim piętrze, w 4 piętrowej części budynku. W pionie obok jest 5 pięter. Kiedy kupowałem mieszkanie na dachu mojego mieszkania miało nic nie być (stropodach). Tymczasem projekt mieszkania na 5 piętrze w pionie obok został zmieniony i mam nad moim mieszkaniem dodatkowe pomieszczenie i cudzy taras, którego w momencie zakupu mieszkania w planach nie było. Moim zdaniem obniza to wartość mieszkania. Czy mam jakieś podstawy do roszczeń wobec developera? Jak sprawdzić czy i kiedy projekt został zmieniony?

Odpowiedź

Zmiana, o której Pan pisze jest możliwa w czasie budowy, jeżeli został sporządzony przez projektanta projekt zamienny. Projekt, jako część dokumentacji, zostaje przekazany wspólnocie mieszkaniowej niezwłocznie po jej powstaniu. Jeśli potrafi Pan wykazać, że wprowadzona zmiana obniża wartość użytkową mieszkania, moze Pan zażądać od dewelopera rekompensaty.

12-04-2010

Pytanie

Witam serdecznie, bardzo proszę o pomoc w nastepującej sprawie: Według zawartej z deweloperem przedwstępnej umowy sprzedaży powierzchnia mieszkania wynosiła 117,73 m2. Podczas oględzin poprzedzających podpisanie umowy przyrzeczonej okazało się, że powierzchnia mieszkania wynosi 115,12 m2 (jest zatem mniejsza o 2,61 m2, czyli 2,22%). Do zawarcia umowy przyrzeczonej (pomimo różnicy) doszło, jednakże w akcie notarialnym zamieszczono informację, że kupujący ma w tym zakresie zastrzeżenia. Zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej w przypadku różnicy w powierzchni nieprzekraczającej 3% cena mieszkania nie ulega zmianie. Jednakże prawo odstąpienia od umowy zapewniono kupującemu (będącego konsumentem) dopiero w przypadku różnicy w metrażu przekraczającej 5%. Czy w takiej sytuacji – pomimo podpisania umowy finalnej – można dochodzić (sądownie, albowiem próba polubownego załatwienia sprawy okazała się bezskuteczna) zapłaty kwoty odpowiadającej wartości różnicy w powierzchni z uwagi na niedozwolony charakter postanowienia (por. klauzulę nr 155 rejestru niedozwolonych klauzul umownych, brak prawa do odstapienia od umowy). Bardzo dziękuję za odpowiedź!

Odpowiedź

Zgodniem z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej każda różnica powierzchni powinna być rozliczona według ceny jednostkowej określonej w umowie. Jeżeli firma, o której Pan pisze jest członkiem PZFD prosimy o informację do naszego biura. W przeciwnym wypadku pozostaje droga sądowa.

07-04-2010

Pytanie

Witam. Developer wybudował mi dom w zabudowie szeregowej (18 domków). Jak daleko może posunąć się przy zmianie projektów. Czy może robić to bezkarnie. Wspólnie z sąsiadami jesteśmy właścicielami swoich domów. Projekt zakładał np. płotki śniiegowe na całej szerokości dachów.Są ale bardzo krótkie i tylko w kilku miejscach. Wg projektu miała być podbitka pod dachem zabezpieczająca krokwie - nie ma. Developer nie chce wykonać elementów które są w projektach, które otrzymaliśmy po podpisaniu aktu notarialnego. Takich elementów jest bardzo wiele. Ponadto prawdopodobnie z oszczędności nie zachował sztuki budowlanej i spartaczył np. dach itp. Nas niesłucha i tylko się miga. Uzasadnia zmiany w projekcie - estetyką. Co robić, gdzie szukać pomocy.Czy pomogą nam jakieś instytucje np. zajmujące się nadzorem budowlanym??? POZDRAWIAMY

Odpowiedź

Wymienione przez Pana różnice w stosunku do projektu nie są, zgodnie z Prawem budowlanym tzw. "istotnymi odstępstwami", nie podlegają więc ocenie nadzoru budowlanego. Może Pan domagać się wykonania tych elementów w drodze postępowania cywilnego. Jeżeli firma jest członkiem PZFD prosimy o informacje do naszego biura. Jeśli nie jest członkiem naszego Związku nie mamy mozliwości interwencji.

24-03-2010

Pytanie

Czy można oddać budynek do użytkowania z prądem budowlanym?

Odpowiedź

"Prąd budowlany" jest pojeciem potocznym. Nie ma znaczenia prawnego, w jaki sposób zasilany jest budynek, ważne, żeby był podłączony do sieci. Konieczność korzystania z zasilania budowlanego po ukończeniu budowy wynika najczęściej z niesprawności działania monopolistycznego zakładu energetycznego. Problem może stwarzać rozliczenie pomiędzy deweloperem będącym stroną umowy z zakładem energetycznym a mieszkańcami, można go jednak rozwiązać przy dobrej woli obu stron.

22-03-2010

Pytanie

Czy mam prawo dokonywania dokumentacji foto.obrazujacej zakonczenie kolejnego zakonczonego etapu budowy mieszkania/?Mam podpisana przedwstępna umowe sprzedazy notarialnie i jestem absolutnie bezsina wobec bezprzykladnego partactwa,ktore dokonuje sie na moich oczach,z powazaniem EW

Odpowiedź

Zauważone w czasie budowy nieprawidłowości należy zgłaszać deweloperowi lub inspektorowi nadzoru inwestorskiego, by mógł wpłynąć na wykonawcę. W interesie dewelopera jest, by ostateczny rezultat był dla kupującego satysfakcjonujący i rolą inspektora nadzoru inwestorskiego jest dbanie o jakość.

22-03-2010

Pytanie

Czy istnieje instrument dyscyplinujacy przestrzeganie terminow przez Inwestora przebudowywujacego zabytkowy budynek na lofty Czy wobec stanu budynku nie rokujacego ukonczenia tej przebudowy w kolejnym terminie klenci moga podjac dzialania przeciw nierzetelnemu inwestorowi i jakie?

Odpowiedź

Konsekwencje niewywiązania się jednej ze stron umowy z zobowiązań lub opóźnienie w wykonaniu zobowiązań powinna regulować umowa. Jeśli nie są tam one precyzyjnie opisane należy odwołać się do Kodeksu cywilnego.

13-03-2010

Pytanie

Jestem po odbiorze technicznym mieszkania, w ktorym były usterki. Deweloper wyznaczył termin podpisania aktu notarialnego przed usunięciem usterek. Podobno taka praktyka jest dozwolona. Z tym, że ja ponoszę koszty utrzymania nieruchomości z chwilą podpsiania aktu notarialnego, a mieszkanie jest przecież nie gotowe do przeprowadzenia przeze mnie tam prac wykończeniowych. Ponadto podczas odbioru, a raczej przeglądu deweloper nie okazał mi ani świadectwa energetycznego, ani atestów na drzwii antywłamaniowe czy też piecyk gazowy, ani żadnych innych dokumentów. Czy taka jest praktyka czy czegoś nie dopelnił? Drugie pytanie dotyczy zarządu nieruchomością. Deweloper w akcie zagwarantował sobie możliwość dokonania wyboru firmy zarządzającej do czasu zawiązania wspólnoty, co do tego nie mam zastrzeżeń. Ale czy deweloper przed uiszczeniem opłaty powinien mi przedstawić szczegółowy opis za co ile mam płacić, w tym wynagrodzenie zarządcy? Bo jak do tej pory podał kwotę ogólną (rażąco wysoką) i nie chce przedstawić poszczególnych kwot. Niby to są zaliczki, ale jaką ja mam pewność, że zostaną one prawidłowo rozliczone w przypadku rezygnacji z tej firmy skoro nie mam wyszczególnione za co ile płacę? Tym bardziej, że mogę mieć zastrzeżenia co do wyboru "najlepszej opcji" spośród firm zarządzających, a nawet śmiem twierdzić, że taki wybór nie był dokonywany nawet, była tylko ta 1 opcja.

Odpowiedź

Jeżeli odbiór techniczny wykazał usterki uniemożliwiające korzystanie z mieszkania nawet w zakresie prowadzenia prac wykończeniowych, to nie powinno dojść do protokólarnego odbioru lokalu i przekazania kluczy. Sam akt notarialny nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za przedmiot sprzedaży, można w nim ponadto złożyć stosowne oświadczenie dotyczące stanu nieruchomości. Naturalnie z chwilą przekazania kluczy do mieszkania, deweloper powinien przekazać stosowną dokumentację techniczną lokalu i urządzeń, w które lokal jest wyposażony. Faktycznie zanim wspólnota mieszkaniowa „ukonstytuuje” się, ktoś musi zarządzać i administrować nieruchomością. „Rażąco wysoka kwota” może wynikać z faktu, że początkowe koszty, dotyczące w szczególności utrzymania czystości i wywozu nieczystości oraz zużycia mediów, z uwagi na prace wykończeniowe prowadzone przez właścicieli mieszkań są istotnie wyższe niż przy normalnej eksploatacji. Naturalnie profesjonalny zarządca nie powinien mieć problemów ze sporządzeniem uproszczonego planu gospodarczego i „rozbicia” kwoty zaliczki na podstawowe pozycje.

10-03-2010

Pytanie

Witam. Czy możliwe jest dokonanie odbioru jakościowego mieszkania, jesli developer nie przekazał ani przed ani w dniu odbioru protokołu powykonawczego? Jak zachować się w takiej sytuacji?

Odpowiedź

Nie wiem co Pani rozumie przez protokół powykonawczy i odbiór jakościowy mieszkania. Jeżeli chodzi o protokół odbioru technicznego ( w tym i jakościowego ) to może on powstać dopiero w wyniku czynności odbiorowych, w trakcie których odbierający może zgłaszać swoje uwagi co do odstępstw w zakresie : stanu technicznego mieszkania, standardu i jakości jego wykonania - naturalnie wyłącznie w odniesieniu do przedmiotu umowy opisanego w umowie i załącznikach.

03-03-2010

Pytanie

Wpłaciłam dwie pierwsze raty na mieszkanie od dewelopera ktore mialam zamiar kupic ale ze wzgledu na podejscie dewelopera do klienta i odwieczne prosby o usuniecie usterek nie wplacilam kolejnych 3 rat W zwiazku z tym deweloper odstapil od umowy i zadatek o ktorym byla mowa w umowie zabral Przyslal pismo ze odstepuje od umowy i tyle A gdzie moje dwie pierwsze raty?Przeciez nie moze sobie ich zabrac Ile czasu ma deweloper na oddanie mi tych pieniedzy?W jaki sposob je odzyskac?

Odpowiedź

Warunki odstąpienia od umowy i jego konsekwencje finansowe powinny być zawarte w umowie. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, jeśli kupujący nie wywiązuje się z umowy deweloper ma prawo odstąpienia od umowy i zadatek zatrzymać. (art. 394. par.1. Kodeksu cywilnego). Pozostałą część wniesionych wpłat deweloper powinien zwrócić w terminie określonym w umowie.

26-02-2010

Pytanie

Podpisałem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. W umowie ustalono, że pierwszej wpłacie przypisuję się formę zadatku zgodnie z postanowieniami umowy. W umowie są zapisy, że mogę zrezygnować jeżeli będzie różnica w powierzchni mieszkania oraz jeżeli deweloper nie zdąży wybudować mieszkania w terminie. Nieprzewidziana sytuacja zmusza mnie to rezygnacji z umowy. Czy mogę zerwać taką umowę bez podania przyczyn, ponosząc konsekwencje jedynie w formie przepadku zadatku na rzecz firmy deweloperskiej?

Odpowiedź

Zawsze może Pan rozwiązać umowę ponosząc konsekwencje finansowe w niej zapisane. W tym przypadku będzie to przepadek zadatku na rzecz dewelopera.

21-02-2010

Pytanie

Zakupiłem mieszkanie od dewelopera - mieszkanie było już wybudowane. W umowie mam zawartą powierzchnię mieszkania 67,83 m2 jednak jest zapis że powierzchnia mieszkania po inwentaryzacji może ulec zmianie o 2% i w związku z tym będe musiał dopłacić różnicę w cenie. Przed urządzeniem mieszkania postanowiłem na wszelki wypadek powołać na własny koszt dwie firmy budowlane do przeprowadzenia pomiaru mieszkania. Z pomiarów wynika (pomiary były wykonywane zgodnie z przyjętą przez dewelopera normą jak i były dodane 2cm na tynki zgodnie z wytycznymi dewelopera) że mieszkanie ma 68,4 m2. Za 2 tygodnie podpisuję akt i przyszło do mnie pismo od dewelopera, że mieszkanie urosło po inwentaryzacji do 69,4 m2 z czym się nie zgadzam (mam na papierze obmiary i wyliczenia dwóch niezależnych firm budowlanych na 68,4 m2). Podejrzewam, że przy inwentaryzacji nawet nikt sie nie pojawił w moim mieszkaniu (od kiedy przejąłem mieszkanie wymieniłem zamki i nikt mnie nie odwiedzał od dewelopera). A jeżeli inwentaryzacja była wykonywana przed podpisaniem umowy, to czemu deweloper nie wpisał od razu większej powierzchni mieszkania do umowy. Proszę o informację co mogę w danej sytuacji zrobić co by nie płacić deweloperowi za metry których nie ma. Czy nie jest już za późno na jakiekolwiek ruchy? Dziękuję z góry za odpowiedź i pomoc

Odpowiedź

Najbardziej miarodajnym pomiarem jest powykonawczy pomiar geodezyjny. Po zakończeniu budowy pomiary powierzchni mieszkań wykonują geodeci na zlecenie dewelopera. Proszę zażądać operatu pomiarowego, a w razie dalszych wątpliwości przesądzająca powinna być opinia uprawnionego geodety.

14-02-2010

Pytanie

W przedwstępnej umowie notarialnej mam zapis: Stawający postanawiają że jeżeli do dnia 31.12.2009 nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i nie dojdzie do wydania w posiadanie lokalu mieszkalnego,Spółka zobowiązana będzie do zapłacenia małżonkom kary umownej w wysokości kwot wpłaconych przez nich Spółce do tego dnia oraz odsetek ustawowych począwszy od dnia 01.01.2010 liczonych od tych kwot. Moje pytanie: czy mam szansę na tą karę i odsetki sądownie ponieważ deweloper do tej pory nie wywiązał się z umowy.

Odpowiedź

Zawsze można w sądzie dochodzić uprawnień wynikających z umowy, jeżeli druga strona nie wywiązuje się z niej.

06-02-2010

Pytanie

W jakim czasie powinien sie dokonac odbiór mieszkania.Od pierwszego odbioru minęło już przeszło 3 miesiące a w czasie drugiego odbiru czesć usterek nie została usunięta i zauwazylismy nowe usterki. Teraz czekamy na trzeci odbiór.

Odpowiedź

Usterki w lokalu powinny być usunięte w możliwie najkrótszym terminie. Dobrze jest dokonać oględzin ze szczególną uwagą, by uniknąć sytuacji, że w czasie kolejnych zauważa się nowe usterki, co powoduje wydłużenie czasu ich usunięcia. Termin usunięcia usterek powinien być okreslony w protokole w uzgodnieniu z nabywcą lokalu.

01-02-2010

Pytanie

Jeśli mieszkanie jest po obmiarze geodezyjnym - czy developer powinien dostarczyć plan lokalu zawierający zwymiaryzowane ściany poszczególnych pomieszczeń? Developer twierdzi, że nie posiada takiego planu, ponieważ po obmiarze uzyskał jedynie informacje dotyczące całkowitej powierzchni lokalu (oczywiście będącej sumą powierzchni poszczególnych pomieszczeń, jednakże bez wyszczególnienia wymiarów poszczególnych ścian)

Odpowiedź

Jak rozumiem chodzi o wymiary pomieszczeń. Wprawdzie żaden przepis nie nakazuje przekazania planu mieszkania ze zwymiarowanymi pomieszczeniami, to jest to standardem w praktyce deweloperskiej. Deweloper powinien przekazać Panu plan mieszkania z wymiarami i powierzchnią poszczególnych pomieszczeń.

26-01-2010

Pytanie

Witam. Zakupiłem mieszkanie i podpisalem umowe przedwstepna w formie aktu notarialnego gdzie mam zapis ze koszty zarzadu nieruchomosci bede ponosil od dnia uzyskania prawomocnego pozwolenia na uzytkowane budunku. Deweloper przekazal nam klucze do mieszkania, co pokwitowalem w protokole zdawczo odbiorczym, w budynku ktory nie zostal odebrany przez Nadzor Budowlany, pod warunkiem przebywania w nim w godz 7-20. Nastepnie wyswial comiesieczne faktury z naliczaniem kosztow tj. nieruchomosci , podgrzewania wody. W zwiazku z powyzszym czy deweloepr moze wydawac klucze - wpuszczac mieszkancow do nieruchomosci ktora nie jest odebrana i czy moze wystawiac oplaty okres do odbioru budynku?

Odpowiedź

Jak rozumiem przejął Pan mieszkanie od dewelopera w celu prowadzenia prac wykończeniowych. Prowadzenia takich prac jest możliwe przed uzyskaniem dopuszczenia do użytkowania, nie jest natomiast możliwe zamieszkanie w takim lokalu, co podkreśla zapis o przebywaniu w lokalu godzinach 7 – 20. Co do zasady koszty utrzymania nieruchomości (lokalu) ponosi ten, kto z niego korzysta. Skoro więc dysponując lokalem korzysta Pan z wody, ciepła, energii elektrycznej deweloper ma prawo domagać się pokrycia tych kosztów.

22-01-2010

Pytanie

Czy developer ma obowiązek przekazać właścicielowi mieszkania dokumentacje powykonawczą?

Odpowiedź

Jako właściciel lokalu powinien Pan dysponować dokumentacją zawierającą : zwymiarowany rzut lokalu z rozmieszczeniem i przebiegiem instalacji, instrukcję użytkowania lokalu i urządzeń oraz świadectwo energetyczne.

15-01-2010

Pytanie

Witam. Zakupiłem mieszkanie u developera. Termin wydania lokali do prac wykończeniowych został dotrzymany. Akty Notarialne wg Przedwstępnej Umowy Sprzedaży miały zostać podpisane do 30.12.2009. Nie zostały, bo developer nie otrzymał na czas pozwolenia na użytkowanie. Akty zostaną podpisane najprawdopodobniej w połowie lutego. Wg zapisów Przedwstępnej Umowy należą mi się odesetki ustawowe za czas zwłoki. Developer twierdzi, że nie zamierza nic płacić, bo opóźnienie wynika z winy STOEN-u bo z czymś tam STOEN zwlekał 3 miesiące. Może tak się tłumaczyć ? Sprawa druga: zakupiłem mieszkanie + komórka lokatorka + garaż (1/170 udziałów w osobnym lokalu niemieszkalnym - garażu (tak to jest w umowie przedwstępnej). Developer chce podpisać akt tylko na mieszkanie z komórką, a na garaż za parę miesięcy bo musi uregulować sprawy księgi wiecvzystej na całość garażu - potem wyodrębniać poszczególne miejsca postojowe. Ma to potrwać nawet pół roku. Czy będę mógł się domagać odszkodowania za opóźnienia wg zapisów z umowy przedwstępnej z całej wkoty na jaką opiewa umowa przedwstępna czy tylko kwoty za garaż (umowa była jedna). Dziękuję.

Odpowiedź

Jeżeli deweloper może wykazać, że opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu nastąpiło z winy osób trzecich, to może dochodzić swoich roszczeń od tych osób z tytułu poniesienia kar umownych. Jeżeli opóźnienie w przekazaniu własności spowodowało poniesienie przez Pana dodatkowych kosztów (np. związanych z kredytem) może domagać się Pan od dewelopera pokrycia tych strat. Trochę inaczej przedstawia się sytuacja dotycząca stanowiska garażowego. Późniejszy termin przekazania garażu wynika z konieczności oczekiwania na założenie dla lokalu garażowego księgi wieczystej . Deweloper nie ma możliwości wpływania na sprawność działania sądu. Jeżeli do czasu przeniesienie własności udziału w garażu wielostanowiskowym może Pan korzystać ze „swojego” stanowiska garażowego, to tytuł własności ma drugorzędne znaczenie.

13-01-2010

Pytanie

umowa przedwstępna na zakup lokalu mieszkalnego ( w formie aktu notarialnego) podpisana została w jedną osobą. Ta osoba wpłacała kolejne zaliczki przewidziane umową ( opłaty wniesione w 100%) ; w dniu podpisania umowy ostatecznej ( akt notarialny) kupujący zasygnalizował developerowi , iż chciałby , by akt kupna wystawiony został na osobę wymieniąną w umowie przedwstępnej oraz na jej ojca , który takiej umowy nie podpisywał; Czy sytuacja taka z prawnego punktu widzenia jest możliwa do przeprowadzenia ? Z jakimi konsekwencjami dla develoopera wiąże się ( podatkowym , księgowymi)?

Odpowiedź

Zmiana osoby, na którą ma być przeniesiona własność lokalu jest możliwa, lecz wymaga odpowiednich działań prawnych, szczególnie jeśli roszczenie o przeniesienie własności jest wpisane do księgi wieczystej. Właściwą osobą do określenia, jakie czynności prawne należy podjąć jest notariusz sporządzający akt przeniesienia własności.

09-01-2010

Pytanie

Witam. Jesli po podpisaniu aktu notarialnego i przekazania kluczy nabywcom. Nabywcy nadal nie zaplacili deweloperowi całej kwoty za wybudowany dom. Zasadne jest uchylanie się od uiszczenia przez nabywców zaległej kwoty?

Odpowiedź

Umowa sprzedaży jest umową wzajemną. A takie umowy wykonuje się przez jednoczesne spełnienie świadczeń ( przeniesienie własności i zapłata ceny ), chyba że strony umowy umówiły się inaczej. Tak więc, jeżeli deweloper wywiązał się ze swoich świadczeń, to z chwilą przeniesienia własności na kupującego powinien otrzymać pełną należną mu kwotę.

05-01-2010

Pytanie

Czy w świetle obowiązujących przepisów: m.in. par. 63 ust. 3 rozporządzenia min. rozwoju reg. i budownictwa z 29.03.2001 ws. ewidencji gruntów i budynków oraz rozp. min. infrastruktury z 23.06.2003 ws. wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania ob. budowlanych; deweloper jest w Państwa opinii uprawniony do wyodrębnienia w związku z ustawą o własności lokali, prawa własności lokalu mieszkalnego w nowym budynku z powierzchnią użytkową obliczoną w jakikolwiek inny sposób niż na podstawie definicji zawartej w ustawie o ochronie praw lokatorów? Zgodnie z Art. 38 tej ustawy zastępuje ona w pełni poprzednią ustawę o najmie. Z góry dziękuję za Państwa stanowisko w tej sprawie.

Odpowiedź

Jest. Uchylona norma PN-70/B-02365 a wprowadzona do nieobligatoryjnego stosowania PN-ISO 9836:1997 - stwarzają taką możliwość. Podstawą prawną do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, niezbędnego dla ustanowienia odrębnej własności lokalu, są kodeks postępowania administracyjnego i ustawa o własności lokali. Przytoczony przez Pana art. 38 ustawy o własności lokali dotyczy zmian w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości odnoszących się do rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie zasad sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy. Jako PZFD uważamy, że sposób obliczania powierzchni użytkowej powinien być jednoznacznie określony i ujednolicony. Jest to jednak rola Ustawodawcy, który wg naszej opinii dostrzega negatywne skutki takiej regulacji ( z czym też należałoby się zgodzić ).

24-12-2009

Pytanie

Witam, W związku z odbiorem wstępnym, mam kilka pytań. 1) w akcie notarialnym umowy przedwstępnej mam napisane, że z chwilą odbioru przejmuję wszelkie obciążenia. w protokole odbioru z 18 grudnia spisane zostały liczniki, ale jako że całe mieszkanie miało zostać gruntownie przemalowane, nie dostałem kluczy wejściowych do mieszkania (dostałem jedynie 2 klucze do szachtów instalacyjnych),Z powodu prac remontowych developera, stan liczników się za pewne zmieni (kolejny odbiór 8 stycznia 2010); a) czy można wymusić zmianę tych wpisów w protokole na aktualne z dnia oddania kluczy wejściowych? tak abym płacił za to co ja zużyłem? b) zakładając, że będę musiał płacić od dnia odbioru, jaki to będzie dzień? 18 grudnia? data z protokołu odbioru usterkowego? czy może z 8stycznia, zakładając, że to już będzie koniec poprawek? c) z tego co wiem, na budowie obowiązuje teraz inna taryfa za zużywane media; czy jestem w stanie wymusić w jakiś sposób, aby od momentu kiedy to ja płacę, płacić normalną taryfę, a nie budowlaną, która jest podobno o wiele droższa? 2) w trakcie odbioru mieszkania balkony były pokryte lodem i przysypane śniegiem, co uniemożliwiało dokładne sprawdzenie stanu położonych tam płytek, czy przy kolejnym odbiorze mogę rządać usunięcia śniegu i wrócić do tematu? czy jeśli nic o płytkach balkonowych nie wspomniałem w protokole, to jeśli będą nierówno położone - czy wtedy developer powinien to zrobić w ramach rękojmi? 3) czy ten odbiór usterkowy z dnia 19.12.2009 jest odbiorem końcowym? czy też kolejne odbiory są dopiero traktowane jako końcowe? a może ten kiedy dostanę klucze? jak to wygląda z reguły? czy jest na to jakiś przepis? Jaki wpływ na prawomocność protokołu ma to, że w protokole nie został ujęty ostateczny metraż mieszkania (pokazany mi projekt geodety był bez balkonu, a więc niekompletny), ma to być ujęte podczas kolejnego odbioru. Pozdrawiam.

Odpowiedź

Koszty utrzymania lokalu i części wspólnych ponosi ten, kto lokal użytkuje ( ma możliwość korzystania ). Powinien Pan ponosić koszty eksploatacji od dnia otrzymania kluczy wejściowych tj. od dnia udostępnienia Panu lokalu. Zasad odbioru mieszkania nie regulują przepisy. Na ogół przyjmuje się, że jeżeli usterki stwierdzone w trakcie odbioru mają taki charakter, że umożliwiają korzystanie z lokalu ( np. w celu prowadzenia własnych prac wykończeniowych ) to nie powinny one stanowić przeszkody w odbiorze mieszkania. Jeżeli natomiast usterki są poważne, odbierający może odmówić podpisania protokołu przed ich usunięciem. W przypadku płytek balkonowych pokrytych lodem i śniegiem można dokonać stosownego zapisu w protokole odbioru i dokonać odbioru technicznego samego balkonu w późniejszym terminie. Chociaż powierzchnia balkonu nie jest wliczana w powierzchnię mieszkania w przypadku pomiarów wg PN-70/B-02365 a w przypadku PN- ISO… wykazywana jest oddzielnie jako powierzchnia nie nakryta to oczywiście powinna być ujęta w protokole odbioru.

22-12-2009

Pytanie

Mam pytnie odnosnie usuwania usterek w przekazanym lokalu. Ponad rok temu zostalo przekazane mi mieszkanie. w protokole przekazania zglosilem usterki i po ponad roku czasu nie zostaly one jeszcze usuniete. Czy deweloper ma jakis termi na ich usuniecie, nawet jeseli nie zostal on okreslony w umowie? Znajomy zlgaszjac usterke u innego developera ma ja usunieta wciagu 14 dni...

Odpowiedź

Wszelkie usterki powinny być usunięte w najkrótszym możliwym terminie, który powinien być uzgodniony ze zgłaszającym wraz z przyjęciem zgłoszenia. Nie znam charakteru usterek, niektóre jak pęknięcia tynków spowodowane osiadaniem budynku powinny być usuwane po okresie osiadania. Najlepiej skontaktować się z deweloperem, żądając ustalenia terminu naprawy.

22-12-2009

Pytanie

Mam pytanie odnosnie rozmieszczenia i mocy grzejnikow w zakupionym mieszkaniu. nie dostalem zadnej dokumentacji na ten temat. Mam male pomieszczenie - na projekcie zaznaczone jako WC, nie ma w nim zainstalowanego grzejnika - a u sasiadow w prawie identycznym mieszkaniu jest. dodatkowo place oplate stala CO za to pomieszczenie pomimo ze jest ono otoczone tylko pomieszczeniami mojego lokalu (czyli sam siebie ogrzewam). Czy istnieje dokumentacja CO dla odrebny mieszkan? developer poinformowal mnie ze na projekcie jest tylko zaznaczone wejscie CO do mojego mieszkania a reszty nie musi on dokumentowac. Co moge zrobic w takiej sytuacji?

Odpowiedź

Wraz z mieszkaniem powinien Pan dostać dokumentację techniczną z rozmieszczeniem poszczególnych instalacji w tym grzejników z podaniem ich mocy ( projekt co musi wynikać z obliczeń dot. bilansu cieplnego ). Może Pan zażądać wglądu w dokumentację budynku, która powinna być w dyspozycji zarządcy budynku.

15-12-2009

Pytanie

Witam. Mam pytanie które dotyczy zakupu domku jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Czy podczas odbioru budynku jako nabywca mam prawo żądać wgladu do projekt budowlany budynku? Czy mam prawo żądać otrzymania kopii projektu budowlanego lub pożyczenia projektu do samodzielnego spopiowania? Pozdrawiam Aleksandra Śliwa

Odpowiedź

Tak, dodatkowo przy umowie przenoszącej własność, jako właściciel i zarządca budynku, powinna Pani otrzymać kompletną dokumentację powykonawczą ( architektura, konstrukcaj, instalacje wewnętrzne i przyłącza ).

03-12-2009

Pytanie

Witam serdecznie. Czy poprawna jest odpowiedz dewelopera dotyczaca odsetek za niedotrzymanie terminu przekazania lokalu? Odbiór lokalu miał nastąpić do dnia 28.02.2009 a nastąpił dnia 17.03.2009. "Witam Państwa, W odpowiedzi na Pańskiego e-maila informuję, że zgodnie z umową przedwstępną dzień przekazania lokalu przypadł na dzień 28.02.2009r. – dzień wolny od pracy (sobota). W związku z powyższym odsetki zostały naliczone od pierwszego dnia kiedy możliwe było przekazanie lokalu tj. od 2. marca 2009r. i wynoszą 15 dni (liczone bez dnia odbioru lokalu). Sposób wyliczania (kwota lokalu*12%(wielkość odsetek)*15 dni spóźnienia / 365 dni = 1365,85 zł.)"

Odpowiedź

Deweloper wyznaczając jako ostateczny termin odbioru do dnia 28.02.2009r., był świadom, a przynajmniej powinien być świadom, jaki to dzień tygodnia ( przyp. sobota ). Nie ma więc powodów do uchylenia się przez dewelopera przyjęcia odpowiedzialności za te 2 dni.

20-11-2009

Pytanie

Witam, jestem klientem jednej z firm deweloperskich spoza PZFD. Oddanie mieszkania w umowie zapisane jest na grudzień 2009 roku. Jednakże deweloper już zapowiedział 3 miesięczne opóźnienie, gdyż nie zdąży z odbiorem budowy przez inspektora budowy, zakład energetyczny oraz innymi sprawami administracyjnymi. W umowie nie ma żadnej klauzury co do opóźnień. Mimo opóźnień za mieszkanie jest zapłacone 100% kwoty kupna mieszkania. Proszę powiedzieć mi, czy deweloper ma prawo na takie opóźnienia zasłaniając się powyższymi sprawami a także niewykończeniem budynku. Czy regulują to jakieś przepisy prawne? Kto powinien płacić czynsz, dopóki prawnie (mam tylko umowę przedwstępną) nie stanę się właścicielem mieszkania podpisując akt notarialny przepisujący na mnie akt własności nieruchomości?

Odpowiedź

W pytaniu porusza Pan kilka spraw. Zasady umowy deweloperskiej przyjęte przez członków PZFD nakazują ujęcie w umowie zasad naliczania kar umownych za niedotrzymanie terminu. Jeśli w umowie, którą Pan zawarł nie ma tych postanowień, to może Pan domagać się odszkodowania lub odstąpić od umowy na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym. Jednak, aby domagać się odszkodowania należy liczyć się z koniecznością wykazania konkretnych strat poniesionych przez Pana związanych z opóźnieniem przekazania lokalu. Opłaty za użytkowanie lokalu ponosi ten, kto go użytkuje. Jeśli więc przejmie Pan mieszkanie (np. do wykończenia), nawet nie będąc jego właścicielem, to powinien pan ponosić koszty utrzymania mieszkania i części nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal.

14-09-2009

Pytanie

W 09/2008 zawarłam umowę przedwstępną z developerem (w formie cywilnoprawnej) na zakup mieszkania. Zgodnie z umową, zapłaciłam developerowi wszystkie należności. Odbiór lokalu nastąpił w 04/2009. Zgodnie z zapisem umowy, przekazanie praw własności, poprzedzone odbiorem budowlanym i zgodą na użytkowanie - ma nastąpić w ciągu 180 dni od odbioru lokalu (a więc w 10/2009). Żadna z tych czynności jak dotąd nie nastąpiła. 1. Co mogę zrobić w sytuacji gdy developer nie przeniesie prawa własnośc w ww. terminie, czyli do 10/2009 (poinformował mnie, że nastąpi to dopiero do 31.12.2009), a ja ponoszę dodatkowe koszty ubezpieczenia kredytu? 2.W budynku nadal nie ma ciepłej wody i gazu (a więc i ogrzewania), lokal jest już przeze mnie wykończony. Co mogę zrobić, gdy wskutek warunków atmosferycznych - podłoga i ściany zawilgotnieją i ulegną degradacji? 3.Czy po umowie przedwstępnej powinna zostać zawarta jeszcze inna właściwa umowa? Z góry dziękuję za pomoc.

Odpowiedź

Sytuacja o której Pani pisze wymaga przeanalizowania zapisów umowy mówiących o możliwych przyczynach opóźnienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej przez dewelopera i jego odpowiedzialności za nie. Jeżeli deweloper nie wskazał przyczyn niezależnych od niego, ma Pani prawo dochodzić roszczeń z tytułu opóźnienia. Ważne wydaje się także rozstrzygnięcie na gruncie umowy, jaka jest odpowiedzialność dewelopera za nakłady poniesione przez Panią na wykończenie lokalu przed datą umowy przyrzeczonej. Sugerowałbym także zabezpieczenie wykonanych prac wykończeniowych, nie dopuszczając do ich zniszczenia. O ile wykonano drewniane podłogi, wystarczy niewielki grzejnik elektryczny zapobiegający zawilgoceniu w czasie zimy. Generalnie, skoro inwestycja jako całość nie jest zagrożona a grozi jej tylko kilkumiesięczne opóźnienie i poniosła Pani nakłady na wykończenie , to pomimo podwyższonego kosztu kredytu, szukałbym polubownego sposobu załatwienia sprawy, bo możliwe będzie iż okaże się to rozwiązanie dla Pani bardziej korzystne niż rozwiązanie umowy. Ekspert PZFD

08-02-2012

Pytanie

Witam Właśnie dostałem od mojego dewelopera zawiadomienie o dacie odbioru mieszkania. Mam w związku z tym pytanie. Na końcu pisma deweloper zawarł następującą klauzurę: "Informujemy również, że w odbiorze mogą uczestniczyć jedynie osoby będące stronami umowy. Spowodowane jest to względami bezpieczeństwa, które musimy zapewnić na terenie osiedla mieszkaniowego X" Tak się składa, że miałem zamiar przyjść na odbiór z rzeczoznawcą, który miał w profesjonalny sposób sprawdzić czy nie ma jakichkolwiek, nawet drobnych usterek w mieszkaniu. Czy deweloper może mi tego zabronić? Dodam, że w żadnej umowie, którą podpisywałem do tej pory nie było takiego zastrzeżenia a tłumaczenie dewelopera dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa jest dla mnie kuriozalne. Z góry dziękuję za wyjaśnienie

Odpowiedź

Deweloper nie może ograniczać nabywcy prawa skorzystania z pomocy innej osoby przy ocenie stanu technicznego mieszkania. Względy bezpieczeństwa nie mają tu zastosowania, gdyż Pan jest również osobą niezatrudnioną na budowie. Jeśli nabywców jest dwóch czy trzech, to i tak każdy może wejść na teren budowy w celu oględzin mieszkania. Należy domagać się dopuszczenia wybranej przez Pana osoby do pomocy przy ocenie wykonania lokalu.

06-02-2012

Pytanie

Dzień dobry. Kupiłem mieszkanie na runku pierwotnym, gdzie inwestycja miała zostać zakończona i oddana do końca 2011 roku. 03 lutego 2012 r. otrzymałem pismo od developera, że mieszkanie zostało zrealizowane zgodnie z umową przedwstępną i mam skontaktować się z biurem celem ustaleniu daty odbioru mieszkania. Byłem wczoraj na budowie i w mieszkaniu ujawniłem braki oraz nierówny tynk na ścianach za grzejnikami, niewyrównany tynk na ścianach po "Łataniu" ścian, brak pomalowanej barierki balkonowej, braki kratek w wentylacjach (sporządziłem z tego dokumentację fotograficzną). Piwnica, która również jest przedmiotem zakupu, jest obcnie białkowana i nie posiada jeszcze drzwi. Oczywiście budynek nie posiada jeszcze odbioru i pozwolenia na urzytkowanie. Chcę wysłać pismo do dewelopera ze zobowiązaniem go do usunięcia nieprawidłowości i umówić odbiór na koniec lutego. W akcie notarialnym mam zapis o zapłacie odsetek karnych za późniejsze oddanie mieszkania (0,1% wartości mieszkania za każdy dzień zwłoki). Deweloper poinformował mnie,że nie poczuwa się do zapłacenia kary ponieważ w mieszkaniu nanoszone na moją prośbę były zmiany, a mianowicie w łazience przesunięcie instalacji elektrycznej i wodno- kanalizacyjnej (oczywiście bez przesuwania głównych pionów), kaloryfera i jednej ścianki działowej. Zmiany te, jako zmiany nieistotne wprowadzane były za zgodą dewelopera, w połowie ubiegłego roku. Posiadam pismo z ubiegłego roku, w którym deweloper informuje mnie, że oddanie mieszkania zostanie przesunięte z grudnia 2011 r na koniec stycznia 2012 z przyczyn nie leżących z winy dewelopera lecz z winy leżących po stronie podwykonawców. STĄ DMOJE PYTANIE: CZY DEWELOPER MOŻE OMÓWIĆ ZAPŁATY ODSETEK KARNYCH I CZY POSIADA JAKIEKOLWIEK RACJE?

Odpowiedź

Jeśli w umowie z Panem deweloper nie zastrzegł przesunięcia terminu z powodu zmian lokatorskich, to obowiazuje termin określony w umowie i od tego terminu biegnie okres opóźnienia w przekazaniu przedmiotu umowy.

28-12-2011

Pytanie

Witam. W październiku 2010r odebraliśmy mieszkanie od Dewelopera, w czerwcu 2011 Deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Rok po tym jak się wprowadziliśmy Deweloper sprzedał mieszkanie obok nas ok sierpnia 2011. Sąsiedzi zrobili dodatkową drugą łazienkę i przenieśli kuchnie prowadząc rury w ścianie dzielącej nasze mieszkania na skutek czego straciła ona akustykę, tzn słychać przez nią wszystko w naszym mieszkaniu. Od dewelopera dowiedzieliśmy się że jest to ściana nośna. Po pisemnym wezwaniu do usunięcia tej "usterki" zostaliśmy odesłani z przysłowiowym kwitkiem, deweloper nie odpisał na to pismo i nie wiemy jakie jest jego stanowisko, choć minął już miesiąc. Nie mamy przeniesionej jeszcze własności więc nie jesteśmy jeszcze prawnymi właścicielami, do opóźnień dochodzi z winy Dewelopera. Moje pytanie brzmi, co możemy w w/w sprawie zrobić, czy zgłosić sprawę do Nadzoru Budowlanego, jakie są w tej kwestii obowiązki Dewelopera i jak możemy wyegzekwować naprawienie tej wady, gdyż na dłuższą metę jest to uciążliwe oraz czy o takiej zmianie powinniśmy być informowani? Proszę o radę i z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam

Odpowiedź

Zmianę, którą Pani opisuje wprowadzili sąsiedzi, a nie deweloper. Wszelkie uwagi należy więc kierować do sąsiadów. Nadzór budowlany nie może tu interweniować, gdyż nie jest to w zakresie jego kompetencji, tym bardziej, jeśli wydana już została zgoda na użytkowanie. Z pewnością można tak zainstalować instalację w sąsiednim mieszkaniu, żeby nie było to odczuwalne u Państwa. Najlepszym rozwiązaniem jest współdziałanie z sąsiadami w tej sprawie.

29-11-2011

Pytanie

Dzień dobry, W umowie, którą negocjuję z dewelopere jest zapisany bardzo długi okres, bo aż rok, związany z podpisaniem aktu notarialnego od momentu odebrania kluczy. Wydaje mi się, że ten okres odbiega od ogólnie przyjętych praktyk rynkowych. Większość z moich znajomych miała zapisy 3-miesięczne. Niestety deweloper w żaden sposób nie chce negocjować tego punktu. Z czego może wynikać tak radykalna postawa dewelopera, czy ja w związku z tym ponoszę jakieś ryzyko? Zgodnie z harmonogramem płatności do momentu odebrania kluczy muszę mieć spłacone u dewelopera całe mieszkanie. Rozumiem, że mimo tego właścicielem mojego mieszkania jest deweloper. Będę wdzięczna za pomoc w zrozumieniu tej kwestii i poradę co mogę z taką sytuacją uczynić, żeby zabezpieczyć swoje interesy. Dziękuję i pozdrawiam, Lidia Kacprzycka

Odpowiedź

Rzeczywiście termin, który proponuje deweloper jest stosunkowo długi. Jest to ostateczny termin przeniesienia własności, w rzeczywistości może to nastąpić znacznie wcześniej. Takie rozwiązanie może wynikać z obawy o konsekwencjie wynikające z opóźnienia porzekazania własności, wobec ograniczonego wpływu na procedury administracyjne poprzedzające przekazanie własności nabywcy.

20-11-2011

Pytanie

Z tego co się doczytałem na Waszej stronie developer należący do PZFD powinien w umowie podać datę przeniesienia własności lokalu. Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Mieszkaniowego Mój Dom S.A. należy do PZFD a w umowie nie ma zapisanego konkretnego terminu. Czy można w jakiś sposób zmusić dewelopera do podania dokładnej daty przeniesienia własności lokalu? Jak tak to w jaki sposób można dewelopera zmusić do tego?

Odpowiedź

Najlepszym sposobem jest dopilnowanie przez nabywcę umieszczenia w umowie daty przeniesienia własności. Jeśli przy zawieraniu umowy nie dopilnował Pan tego, teraz należy powołać się na zapisy naszego Kodeksu.

27-10-2011

Pytanie

Witam Kupiłam mieszkanie od dewelopera i w umowie przedwstępnej mam zapis, że zawarcie umowy notarialnej przeniesienia własności nastąpi po przekazaniu lokalu do użytkowania, uregulowaniu przeze mnie płatności za lokal oraz otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz otrzymaniu zaświadczenia o samodzielności lokali. Ponieważ termin zawarcia umowy notarialnej nie został konkretnie oznaczony, czy na podstawie art. 389 §2 kodeksu cywilnego ten termin mogę wyznaczyć ja ? (w umowie jest zapis, że w sprawach nieuregulowanych w umowie mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego). Jeżeli jest taka możliwość - jaki okres czasu (zwyczajowo) uznaje się za wystarczający do załatwienia przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku oraz zaświadczenia o samodzielności lokali ? Dziękuję.

Odpowiedź

O takie rzeczy należy zadbać przed podpisaniem umowy. Termin sprzedaży powinien byc określony w umowie. Jeżeli urząd dochowa obowiązaujących go terminów administracyjnych a budynek został wybudowany zgodnie z przepisami to deweloper decyzję o pozwoleniu na użytkowanie powinien mieć w ciągu miesiąca od zgłoszenia.

26-10-2011

Pytanie

Art. 36 a ust. 5 Ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. wyraźnie definiuje zmiany istotne: "Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, O ILE NIE DOTYCZY: 1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, 2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, 3) (uchylony), 4) (uchylony), 5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, 6) ZAMIERZONEGO SPOSBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO LUB JEGO CZĘŚCI, 7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi. 6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w  ust. 5." Skoro nie ma mowy o zmianach dotyczących otworowania w elewacji (okna), to czy mam rozumieć, że zgodnie z prawem budowlanym jest to zmiana nieistotna? Jeśli tak, to czy projektant, a w konsekwencji deweloper może wydać decyzję niezgodną z prawem budowlanym i w ten sposób odrzucić naszą prośbę o zmianę lokatorską polegającą na dodaniu okna? Oczywiście godzę się na poniesienie wszelkich kosztów. Co więcej, nie ma też żadnych przeszkód co do odległości okna względem innego budynku, śmietników, miejsc parkingowych, itp. Budynek jest w trakcie budowy. Jako jedyne uzasadnienie odmowy projektant podaje brak okien w tym konkretnym pionie. Dodam, że umowa z deweloperem dopuszcza dokonywanie zmian nieistotnych. Czy zatem jestem już na przegranej pozycji czy może można się odwołać od tej decyzji? Jest akaś podstawa prawna, na którą można sę powołać? Proszę o konkretną poradę.

Odpowiedź

Zarówno projektant jak i deweloper może odrzucić Pani prośbę i z całą pewnością nie stanowi to naruszenia prawa budowlanego. Skoro projektant ( autor projektu ) nie wyraził zgody na proponowane zmiany to deweloper nie może bez naruszenia praw autorskich projektanta tych zmian wprowadzić. Między innymi z tych powodów w umowie z Panią deweloper "dopuszcza zmiany lokatorskie" a nie zobowiązuje się do ich wykonania.

24-10-2011

Pytanie

Witam, w naszej umowie z deweloperem jest zapis o możliwości dokonania nieistotnych zmian lokatorskich. Jest w niej także wzmianka o art. 36a Ustawy Prawa budowlanego, który to art. definiuje istotne zmiany. Tymczasem nasza prośba o dodatkowe okno została odrzucona. Czy na pewno zgodnie z prawem? Z tego, co się zorientowałam, to już na wstępie wszystkie modyfikacje projektu są niemile widziane i torpedowane przez wykonawcę. Dodam, iż chodzi o dodatkowe okno w ścianie, na której zgodnie z projektem są już dwa inne okna. Z tego, co poczytałam, to nie jest to zmiana istotna, a mieszkanie będzie dopiero budowane. Z punktu widzenia dewelopera, architekta czy wykonawcy, to jedynie kaprys klienta, a dla nas to sprawa bardzo istotna. Chodzi bowiem o komfort naszego życia....Czy to, iż w tym pionie nie ma okien jest wystarczającym argumentem, aby odrzucić naszą prośbę? Budynek jest tak zaprojektowany, iż okna rozmieszczone są zupełnie "przypadkowo", a nie "od linijki". Nie ma żadnego schematu wg którego są rozmieszczone otwory okienne. Przy tym są to okna zróżnicowane pod względem wielkości. Śmiem twierdzić, że nikt oprócz nas nawet nie zauważyłby tej różnicy. Co więcej, chodzi o elewację od strony podwórka z widokiem na drzewa, które w dużym stopniu przesłaniają ścianę budynku. Czy ma sens pisanie odwołania? Proszę o poradę, co można zrobić w takiej sytuacji i jakich argumentów użyć. Z góry bardzo dziękuję i pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedź

Przez nieistotne zmiany lokatorskie rozumiałbym raczej zmiany w układzie ścianek działowych czy lokalizacji punktów elektrycznych czy podejść wodno-kanalizacyjnych. Dodatkowe okno, pomijając kwestie dodatkowych kosztów jakie ta zmiana generuje, to również naruszenie praw autorskich projektanta i szereg innych czynników wynikająca jednak z prawa budowlanego ( odległości wiat śmietnikowych czy miejsc parkingowych od okien ). Powinna Pani zapoznać się z argumentacją dewelopera i może wówczas znajdzie Pani jakieś rozwiązanie.

19-09-2011

Pytanie

Witam, Zamierzam kupić mieszkanie od dewelopera który stoi na skraju bankructwa. Czy art. 127 ust. 1 prawa upadłościowego dotyczy również mnie jako potencjalnego kupującego - tzn. czy jeżeli deweloper ogłosi upadłość w ciągu roku od aktu notarialnego to czy ten akt notarialny w którym przenoszony jest na mnie tytuł własności lokalu może zostać podważony i unieważniony?

Odpowiedź

Pytanie dotyczy zagadnienia zwanego "skargą pauliańską", Ze względu na złożoność sprawy przytoczę opinie pana Jana Wszołka, radcy prawnego w kancelarii Wierciński Kwieciński Baehr : Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie - wszystko zależy od transakcji. Dla oceny tego problemu polecam zbadać indywidualnie w każdej sprawie czy zachodzą przesłanki z art. 127 i art. 128 prawa upadłościowego oraz do skargi pauliańskiej z art. 527 k.c. Każdy z przepisów ma inne przesłanki. Wszystkie te przepisy łączy to, że następuje "wyprowadzenie" pewnego majątku. Co do skargi pauliańskiej z art. 527 k.c. sprawa wygląda następująco. Przesłankami są: 1) pokrzywdzenie wierzycieli, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, 2) działanie dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, 3) wiedza lub możliwość - przy zachowaniu należytej staranności - dowiedzenia się o tym przez osobę trzecią. Skarga pauliańska jest trudnym do wygrania procesem, ale nie jest wykluczone, że w niektórych okolicznościach nabycie od zagrożonego upadłością dewelopera może być w ten sposób skarżone. Po upadłości na tę instytucję może powoływać się syndyk. O ile lokal jest sprzedawany (bez zawierania wcześniejszej umowy deweloperskiej) za cenę rynkową, a cena wpłacana jest deweloperowi, to brak jest spełniania przesłanki nr. 1 czyli pokrzywdzenia wierzycieli ponieważ do majątku dewelopera wchodzi ekwiwalent pieniężny mieszkania, chyba, że kwota uiszczana jest na rzecz innego podmiotu niż deweloper (np. innej spółki). Wówczas taką czynność można skarżyć jako dokonaną z pokrzywdzeniem wierzycieli, gdyż ceny nie otrzymał deweloper a inny podmiot. Identycznie sprawa wygląda przy zaniżeniu ceny. Za każdym razem należy porównać sytuację wierzycieli przed i po transakcji i na tej podstawie ustalać czy doszło do pokrzywdzenia. Co do przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej, to uważam, że mimo, iż nie uiszcza się przy przeniesieniu własności żadnych kwot, uważam, że brak przesłanki pokrzywdzenia wierzycieli, gdyż wcześniej już deweloper był zobowiązany do przeniesienia własności i otrzymał w zamian ekwiwalent. Nie ma zatem podstaw do skargi pauliańskiej.

12-09-2011

Pytanie

Witam. Odbieram od dewelopera mieszkanie wraz z dwoma miejscami parkingowymi w garażu wielostanowiskowym ( miejsca położone obok siebie ) Przy odbiorze okazało się, że jedno z miejsc po wybudowaniu ma o ponad metr kwadratowy mniejszą powierzchnię. Posiadam w rodzinie dwa duże samochody osobowe. Z uwagi, iż budynek wybudowany jest w centrum miasta nie ma możliwości parkowania pojazdu na zewnątrz budynku. Mniejsza powierzchnia miejsca parkingowego w sposób znaczący utrudnia parkowanie pojazdów. Deweloper skwitował sprawę stwierdzeniem, że " odliczy się od wpłaconej kwoty różnicę metra kwadratowego i po sprawie " Nie zwarca uwagi, że sytuacja ta utrudnia zamieszkanie. Nie wchodzi w rachubę wymiana miejsca, gdyż wszystkie większe miejca parkingowe są już wykupione przez mieszkańców. Co mogę w tej sytuacji zrobić i jakie przysługują mi uprawnienia.

Odpowiedź

Minimalne wymogi dla stanowiska parkingowego określają przepisy budowlane. Miejsce parkingowe nie może być węższe i krótsze niż określają przepisy. Jeśli w umowie miał Pan określone wymiary stanowiska, to zmiana jest niedotrzymaniem warunków umowy, z konsekwencjami określonymi w umowie lub Kodeksie cywilnym.

05-09-2011

Pytanie

Witam Mam pytanie. Czy w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera obciążonego hipoteką oświadczenie banku o zwolnieniu z hipoteki daje nam gwarancję że mieszkanie to nie zostanie w jakiś sposób obciążone?

Odpowiedź

Jeśli w momencie zawierania umowy kupna - sprzedaży sprzedający przedstawi oświadczenie banku o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu, to mieszkanie to nie będzie obciążone hipoteką banku kredytującego dewelopera.

29-08-2011

Pytanie

Deweloper powiadomił swoich klijentów o odbiorze mieszkania w listopadzie tego roku. Zgodnie z pismem wydanie kluczy nastąpi po uregulowaniu wszelkich nalezności. W związku z tym interesuje mnie, czy w przypadku powstania kwestii spornych związanych z końcowym rozliczeniem mieszkania, po jego odbiorze jestem zobowiązany mimo braku kluczy ( a więc dostępu do mieszkania ) do czynszu mieszkaniowego. A może zasadnym jest w przypadku powstania ewentualnych kwestii spornych odmówienie jego przyjęcia.

Odpowiedź

Jest standardem uzależnienie wydania mieszkania od zapłaty całości ceny, gdyż po przejęciu kluczy ma Pan możliwość jego użytkowania (w zakresie niekolidującym z przepisami budowlanymi). Odbiór mieszkania jest elementem umowy i nie można go odmówić, jeśli nie ma zastrzeżeń do stanu technicznego. Taka odmowa byłaby niewykonaniem umowy. Jak rozumiem obecnie nie ma Pan zastrzeżeń do rozliczenia, nie ma więc podstaw do odmowy uiszczenia całości ceny zgodnie z terminami umownymi. Jest oczywiste, że do pokrycia kosztów eksploatacji (nie czynszu, czynsz jest opłatą za wynajem) jest zobowiązany ten, kto użytkuje mieszkanie i korzysta z wody, kanalizacji, prądu, ciepła. Gdyby Pan odmówił przejęcia mieszkania wbrew postanowieniom umowy, deweloper mógłby żądać pokrycia kosztów, które poniósł w związku z pana odmową.

20-07-2011

Pytanie

Witam, serdecznie dziękuję za wcześniejszą odpowiedź. W tym momencie chciałabym wiedzieć, czy Zarządca powołany aktem notarialnym, wpisany do aktów członków wspólnoty z klauzulą zabronioną tzn. na 2 lata, może ze swojej funkcji zrezygnować i czy ta rezygnacja będzie prawnie skuteczna i od kiedy jeżeli tak. Zarządca - jednoosobowy Zarząd figuruje w banku i we wszystkich instytucjach. Wpisany jest do ksiąg wieczystych. Wiem, że wspólnota może go odwołać, ale dopiero po dwóch latach, co więc zrobić, jeżeli Zarządca nie zechce zrezygnować z funkcji, jak go odwołać w przypadku tej nieszczęsnej klauzuli, bądź czy jego oświadczenie woli, że nie chce już sprawować zarządu będzie prawnie skuteczne (jeśli takie podpisze).

Odpowiedź

Zarządca może zawsze zrezygnować - nie można nikogo zmusić do wykonywania zadań, których nie chce wykonywać. Również wspólnota może zmienić sposób sprawowania zarządu, zgodnie z ustawą o własności lokali w każdym czasie - musi to być zaprotokółowane w formie aktu notarialnego.

17-06-2011

Pytanie

Uprzejmie proszę o informację, czy deweloper ma prawo odmówić wpisania do aktu notarialnego zapisu dotyczącego zobowiązania do ponoszenia opłat za użytkowanie szamba. Informuję, iż deweloper nie wyrobił się z wykonaniem przyłącza kanalizacyjnego (do którego był zobligowany, wykonuje go MPWiK). Tymczasowo uzyskał pozwolenie na użytkowanie lokalu wydane przez PINB z jednoczesnym zobowiązaniem do jego wykonania do końca grudnia 2011 r. W projekcie aktu notarialnego jest adnotacja, że przyłącze wykona na własny koszt deweloper w terminie wskazanym przez PINB. Nie ma natomiast informacji, kto będzie płacił koszty związane z obsługą szamba (opróżnianie, demontaż itp.), a także odnośnie konsekwencji niewykonania przyłącza w terminie. Jeśli przyłącze nie zostałoby wykonane może zostać cofnięte pozwolenie na użytkowanie. Deweloper nie wyraża zgody na wprowadzenie takich zmian do treści aktu. Podpisywanie aktów rozpoczyna się od poniedziałku (20.06.) w związku z czym uprzejmie prosiłbym o pilne stanowisko w sprawie.

Odpowiedź

Na początek uwaga - z pytania wynika, że to MPWiK nie wyrobiło sie z przyłączem, a deweloperzy nie maja możliwości dyscyplinowania spółek publicznych. Nie zmienia to faktu, że wobec klientów to deweloper odpowiada za jakość i terminy. W opisanej sytuacji nie jest konieczne umieszczenie zobowiązań w akcie notarialnym. Sprawa podziału kosztów wywozu szamba powinna być uregulowana w umowie z deweloperem, ale nie musi to być w akcie notarialnym. Piszę o podziale kosztów, gdyż przy podłączonej kanalizacji użytkownicy lokali ponoszą koszty odprowadzenia ścieków, choć są one niższe niż wywozu szamba. Jeśli w wyznaczonym terminie nie będzie podłączenia i PINB nie wyda stałego pozwolenia na użytkowanie, będzie to oznaczało nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera i będą mogli Państwo skierować do dewelopera roszczenia zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego.

22-05-2011

Pytanie

Witam, deweloper w umowie podpisywanej w zwykłej formie pisemnej zawarł klauzulę brzmiącą:”Strony oświadczają, że nie żądają ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z tej umowy, lecz nie wyłączają możliwości jego ujawnienia w księdze wieczystej w przyszłości i wyrażają na to zgodę, przy czym ujawnienie roszczenia przez stronę zobowiązaną do kupna wymaga zgody spółki. Strony ustalają, że w przypadki złożenia przez stronę zobowiązaną do kupna wniosku o ujawnienie roszczenia wynikającego z tej umowy do Księgi Wieczystej bez zgody Spółki wyrażonej na piśmie umowa niniejsza ulega rozwiązaniu". Klauzula ta niestaey została potem powtórzona w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Chciałam spytać czy jest to klauzula abuzywna, w jaki sposób taki zapis ogranicza prawa klienta oraz czy w razie ewentualnej upadłości dewelopera spowoduje to brak ochrony klienta?Bardzo proszę o odpowiedź i serdecznie za nią dziękuję.

Odpowiedź

Przede wszystkim kolejny raz nawołuję do niepodpisywania umowy, z której treścią nie zgadzamy się lub mamy do niej wątpliwości. Na wpis do księgi wieczystej roszczeń i obciążeń (z wyjątkiem tzw. hipoteki przymusowej) musi zawsze wyrazić zgode właściciel nieruchomości, zastrzeżenie przytoczone przez Panią wydaje się więc zbyteczne. Kuriozalny natomiast jest zapis o sankcjach za złożenie, bez zgody dewelopera, wniosku o wpis roszczeń. Zgodnie z Kodeksem Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD nabywca zawsze ma prawo wpisania swego roszczenia do księgi wieczystej. Jeśli deweloper tego unika, odradzałbym zawieranie z nim umowy, gdyż może to budzić podejrzenia. Może tu chodzić o zabezpieczenie dewelopera na wypadek rezygnacji przez kupującego. Dla takiego zabezpieczenia wystarczy w umowie uzależnić zwrot wpłaconych kwot od złożenia przez nabywcę stosownego oświadczenia o wykreśleniu roszczenia z księgi wieczystej.

14-05-2011

Pytanie

Witam. Podpisalismy z zona umowe przedwstepna ( nie formie notarialnej ) z deweloperem na zakup mieszkania gotowego ( istnieje KW na nieruchomosc gruntowa z zabudowaniami, posiadamy zaswiadczenie o samodzielnosci lokalu, jest pozowlenie na uzytkowanie). W umowie tej deweloper uzaleznil przeniesienie wlasnosci (podpisanie aktu notarialnego) od uregulowania wszelkich naleznosci za lokal. Nieruchomosc ma byc kredytowana a bank uzaleznil z kolei uruchomienie kredytu od podpisania aktu. Jesli uda sie zmienic warunki uruchomienia kredytu na wymagane przez dewelopera- jak mozemy sie zabezpieczyc zeby deweloper podpisal akt not po wplacie przez nas calej kwoty za mieszkanie ?

Odpowiedź

Żądanie zapłacenia całości ceny przed przeniesieniem własności jest oczywiste, gdyż przeniesienie własności jest bezwarunkowe i nie można tego cofnąc w przypadku nieuregulowania należności. Transakcja, jaką Państwo planują jest podobna do rynku wtórnego. Jeśli nie macie Państwo zaufania do dewelopera, można pieniądze wpłacić na specjalnie dla tej umowy założony bankowy rachunek powierniczy, lub do depozytu notariuszowi, przed którym zawarta zostanie umowa.

19-01-2011

Pytanie

Mam pytanie odnośnie tego kto ponosi koszty wykończenia lokalu w razie kiedy deweloper nie podpisze aktu notarialnego w wyznaczonym terminie i kupujący zdecyduje się na zerwanie umowy (z winy dewelopera)? Czy pieniądze na wykończenie mieszkania przepadają? Czy deweloper jest zobowiązany do pokrycia tych kosztów? Dodam, że umowa przedwstępna nie była sporządzana w formie aktu notarialnego. I jeszcze jedno pytanie odnośnie kosztów zerwania umowy na kredytowanie danego mieszkania? Czy koszty te ponosi kupujący czy deweloper?

Odpowiedź

Warunki użytkowania lokalu po jego przekazaniu przyszłemu nabycy powinny być określone w umowie. Jeśli użytkownik (przyszły nabywca) dokonał zmian w lokalu (wykończył lokal) bez określenia warunków rozliczenia tych prac z włascicielem (deweloperem) nie ma podstawy domagania się zwrotu tych nakładów. Co do kosztów kredytu, to jeśli nie doszła do skutku realizacja umowy z winy jednej ze stron, druga strona może domagać się pokrycia poniesionych strat, jeśli nie pokryła ich kara umowna.

21-12-2010

Pytanie

Deweloper wystawia fakturę zaliczkową na każdą ratę. Dwie raty zostały już wpłacone w 2010r, pozostałe - zostaną wpłacone do końca 2011. Po podpisaniu umowy przyrzeczonej (2013r.) ma być wystawiona faktura końcowa, natomiast przed podpisaniem umowy zostanie zapłacone 100% rat udokumentowanych fakturami zaliczkowymi. Czy w kontekście zmany stawki VAT przy wystawieniu faktury końcowej będę musiała dokonać dopłaty VAT za zaliczki wpłacone w 2010r. i ewent. 2011 wg stawki obowiązującej w 2013? Czy w ogóle faktura końcowa powinna być wystawiana skoro dokonane już zostanie 100% wpłaty udokumentowanej fakturami zaliczkowymi?

Odpowiedź

Nie powinna Pani dokonywać dopłat VAT za zaliczki wpłacone w roku 2010. Umożliwiają to przepisy przejściowe: w zakresie stosowania stawek VAT, które zostały wprowadzone do ustawy o VAT poprzez art. 19 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z dnia 17 grudnia 2010 r., nr 238, poz. 1578). Faktura końcowa może być wystawiana ale nie musi co w świetle w/w przepisów nie powinno mieć znaczenia jeżeli chodzi o stawki VAT od zaliczek wpłacanych w 2010 i 2011 roku.

24-11-2010

Pytanie

Witam, 10.2009r. na podstawie notarialnej umowy przedwstępnej dokonaliśmy zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego – mieszkania w zabudowie bliźniaczej. Budowa do tej pory nie została zakończona, pomimo tego, że w umowie termin zgłoszenia budynku do odbioru został ustalony na 7.06.2010r., a zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić nie później niż do dnia 30.09.2010r. Z tytułu niedotrzymania terminu zawarcia umowy przysługuje nam kara umowna za każdy miesiąc zwłoki – akt nie określa terminu ani zasad wypłaty.Wysłaliśmy pismo do dewelopera z wezwaniem do zapłaty aczkolwiek deweloper stwierdził, że kary zostaną odliczone od ostatniej transzy z banku (ponieważ jeszcze nie wszystkie transze zostały wypłacone) i teraz nie będzie nam nic wypłacał. Żądanie zapłaty wysłaliśmy listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, jednak ani pieniędzy ani odpowiedzi brak. Czy lepszym rozwiązaniem będzie wysłanie noty księgowej wzywającej do zapłaty? Czy jest jakiś skuteczny sposób ściągnięcia kary od dewelopera i czy deweloper może się upierać przy swoim, iż kary te zostaną odliczone od ostatniej transzy? Kolejnym problemem jest fakt, iż deweloper przyznał się, że nie ma środków na dokończenie inwestycji i chce otrzymać od nas (banku) pieniądze z góry aby mógł dokończyć budowę. Bank wypłaca transze po zakończonym etapie, więc wątpimy aby zgodził się na taką operację. Deweloper jest również zadłużony u swoich podwykonawców, więc pieniądze te prawdopodobnie przeznaczyłby na ich uregulowanie, a nie dokończenie budowy.Poza tym prace ze jakie otrzymał już pieniądze również nie zostały wykonane. Ostatnia transza została wypłacona deweloperowi pomimo tego iż nie wszystkie prace zostały wykonane (deweloper miał je skończyć zaraz po wpłaceniu transzy). W jaki sposób możemy ratować się przed niewypłacalnym, a może nawet zbliżającym się do bankructwa deweloperem? Słyszeliśmy że deweloper proponuje przeniesienie mieszkania na własność aczkolwiek nie wiemy co się z tym wiąże? Czy dokonywać przeniesienia własności mieszkania – z czym to się wiąże w przypadku niedokończonej budowy? Czy już zakładać sprawę sądową deweloperowi? Co w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość, a my zostaniemy z niedokończoną budową? Wszystkie media są już podłączone, największy problem to elektryka – obecnie jest tam tylko prąd budowlany – czy nie będzie problemów z późniejszym podłączeniem zwykłego prądu? Z góry dziękuję za udzieloną odpowiedź

Odpowiedź

Nie do końca jest jasne, czy chodzi o mieszkanie czy o bliźniak, który jest osobną nieruchomością, na wydzielonej na ogół działce. Jeśli jest to mieszkanie, to przeniesienie właśności jest możliwe, jeśli wydane zostało zaświadczenie o samodzielności lokalu. Bez tego dokumentu przeniesienie własności mieszkania nie jest możliwe, bo mieszkanie w sensie prawnym nie istnieje. Pozostaje natomiast problem, i to powinien wziąć na siebie deweloper, dopuszczenia budynku do użytkowania. Jeśli jest to osobna nieruchomość to można przenieść własność działki i budynku w trakcie budowy. Wtedy na właścicielu będzie ciążył obowiązek dopuszczenia do użytkowania. W każdej z tych sytuacji kupujący będzie musiał ponieść koszty dokończenia budowy, ale i tak jest to lepsza sytuacja niż przejęcie inwestycji przez syndyka w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Należy dokładnie rozeznać sytuację prawną nieruchomności (czy nie jest obciążona hipotecznie) i dewelopera, by podjąc decyzję.

25-10-2010

Pytanie

Czy deweloper mając zaświadczenie o wyodrębnieniu lokali, może odmówić sporządzenia aktu notarialnego? Mieszkania są częściowo oddane ,nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Nieoficjalnie wiemy ,że są wszystkie dokumenty potrzebne do przeniesienia własności, ale ze względów podatkowych deweloper chce sprzedać mieszkania w grudniu.

Odpowiedź

Termin przeniesienia własności powinien być określony w umowie deweloperskiej i w tym terminie deweloper jest zobowiązany przystąpić do aktu. Brak pozwolenia na użytkowanie może być przeszkodą do przeniesienia własności, gdyż w lokalu takim formalnie nie można zamieszkać.

16-10-2010

Pytanie

Czy balustrady balkonowe razem z balkonem należy zaliczyć do Mieszkania czy do Części Wspólnych Budynku? Dziękuję za odpowiedź

Odpowiedź

W uchwale III CZP 10/08 z dnia 7 marca 2008 r. Sąd Najwyższy stwierdził: "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową".

06-10-2010

Pytanie

Witam, zamierzam kupic dom u developera, który już jest wybudowany (osiedle bliźniaków), slyszalam że powinnam skorzystac z uslug rzeczoznawcy, nie wiem tylko kiedy - czy teraz przed podpisaniem umowy aby sprawdzil ten dom, czy poźniej przy odbiorze budynku? Z góry dziekuje za odpowiedź.

Odpowiedź

Z usług rzeczoznawcy może Pani skorzystać, aby wyjaśnic ewentualne wątpliwości co do stanu technicznego budynku. Jeśli zamierza to Pani zrobić, to sensowniej jest przed kupnem budynku.

04-08-2010

Pytanie

Właśnie jestem przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność (mieszkanie od dewelopera). Czy zapis o nastę pującej treści :"Strony oświadczają, że są rozliczone z tytułu wszystkich umów między sobą zawartych, a dotyczących lokalu, z wyłączeniem gwarancji i rękojmi" jest zgodny z prawem i czy nie zamyka drogi do wystapienia o ewentualne roszczenia względem dewelopera na drodze sądowej?Dziękuję.

Odpowiedź

Tej treści zapis jest szerszy niż stwierdzenie o zapłacie całości ceny za miaszkanie. Oznacza on, że nie ma Pani roszczeń finansowych do dewelopera z tytułu np. opóźnienia w wydaniu lub przeniesienia własności lokalu. Jeżeli tak jest, może Pani taki zapis zaakceptować. Nie wyklucza on oczywiście roszczeń mogących powstać w przyszłości z tytułu rękojmi czy gwarancji.

15-06-2010

Pytanie

Witam, niedługo mam podpisać akt notarialny ustanowienia odrebnej wlasnosci lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży (w chwili obecnej mam jedynie podpisany akt notarialny przyrzeczenia takiej sprzedaży). Akt został już opłacony u notariusza wybranego przez Developera przy okazji podpisywania umowy przedwstępnej. Czy taki akt powstaje na bazie aktu notarialnego umowy przyrzeczenia sprzedaży? czy też na bazie umowy sprzedaży, którą sporządza dział prawny firmy developerskiej i kórą dostarcza developerowi? Pytam dlatego, że chciałbym uzyskać wzór takiego aktu lub takiej umowy na podstawie której zostanie sporządzony akt w celu wcześniejszego zapoznania się z nim i ewentualnego skonsultowania z prawnikiem. Czy Developera będącego członkiem PZFD obowiązuje w tej kwestii jakaś rewguła dobrych praktyk?

Odpowiedź

W umowie przyrzeczenia sprzedaży powinny być zawarte wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej. Dlatego też umowa przeniesienia własności nie powinna być sprzeczna z umową przyrzeczenia sprzedaży. Projekt aktu sporządza notariusz na podstawie danych dostarczonych przez strony tranzakcji. Może Pan zwrócić się do notariusza o przedstawienie projektu aktu w celu wcześniejszego zapoznania się z nim i wniesienia ewentualnych uwag. Notariusz w trakcie odczytywania aktu jest zobowiązany wyjaśnić stronom znaczenie i skutki prawne poszczególnych zapisów.

15-03-2010

Pytanie

Właśnie kupilismy mieszkanie od firmy Dolcan. W umowie mamy informację ze akt notarialny będzie podpisany do 6 miesięcy od momentu odebrania kluczy. Co może negatywnego wpłynąć na nie podpisanie ww. dokumentu i zwolnienie z tego dewelopera- przedłużanie terminu? Nieruchomość to Skierniewicka/Dolcan.

Odpowiedź

To pytanie należy skierować do f-y Dolcan. Z reguły proces przewłaszczenia (podpisania umów sprzedaży w formie aktu notarialnego ) to proces, który z przyczyn chociażby logistycznych - angażując czas kilkuset lub kilkudziesięciu kupujących , notariusza i dewelopera - musi być rozłożony w czasie. Jeżeli nie ma przyczyn natury formalno-prawnej i wszystkie strony dojdą do porozumienia co do miejsca i czasu sporządzenia umowy notarialnej to termin do 6-ciu miesięcy jest terminem jak najbardziej realnym.

20-09-2009

Pytanie

W lutym br. zakupiliśmy z mężem mieszkanie. Pokątnie dowiedzieliśmy się, że już od lipca można podpisywać akty notarialne o czym nie zostaliśmy poinformowani przez developera. Postanowiliśmy skorzystać z usług naszego notariusza, przy czym developer dopuszcza taką możliwość. Niestety ale od tego momentu zaczęła się nasza gehenna. Po pierwsze developer absolutnie nie chce udostępnić nam projektu aktu notarialnego, odsyła nas do swojego notariusza (co jest w naszym odczuciu paradoksalne ponieważ jesteśmy Klientem developera i to on - jako pośrednik nas reprezentuje), który absolutnie nie zamierza nam czegokolwiek udostępniać ze względu na fakt, iż wybraliśmy innego notariusza. Pierwsze pytanie dotyczy tego czy developer ma prawo do tego aby nieudostępnić nam owego projektu? Drugie pytanie dotyczy tego, iż developer życzy sobie aby podpisanie aktu - jeśli w końcu uda się nam dojść do konsensusu - nastąpiło w jego siedzibie? Uważamy, że podpisanie aktu powinno mieć miejsce w kancelarii notarialnej, w obecności przedstawiciela firmy developerskiej a przede wszystkim przy godle Polski. Uprzejmie poprosimy o pomoc. Serdecznie dziękujemy.

Odpowiedź

Akt notarialny jak również jego projekt, sporządza notariusz i on jest jego dysponentem. Jeśli chcecie Państwo skorzystać z usług innego notariusza niż zaproponowany przez dewelopera, to powinien on sporządzić projekt aktu notarialnego na podstawie informacji zebranych od stron transakcji – za to pobiera wynagrodzenie. Oczywiście, szczególnie jeśli jak Pani pisze jest to zawarte w umowie, możecie się Państwo domagać podpisania notarialnej umowy przeniesienia własności u wskazanego przez siebie notariusza. Wątpię jednak by usługa taka była tańsza niż u notariusz wskazanego przez dewelopera, gdyż gros pracy jest powtarzalne i koszty jednostkowe powinny być mniejsze w przypadku aktów sporządzanych w większej liczbie dla jednej inwestycji. Nie ma również podstaw do obaw o rzetelność aktu sporządzonego w jakiejkolwiek kancelarii notarialnej. Notariusz ponosi pełną odpowiedzialność za prawidłowość aktu i jako osoba szczególnego zaufania publicznego zawsze dba o prawidłowość czynności prawnych. Miejsce podpisania aktu nie ma żadnego znaczenia dla jego ważności i często z przyczyn organizacyjnych i logistycznych, odbywa się to w ramach "czynności wyjazdowych" w siedzibie dewelopera. Ekspert PZFD

17-01-2012

Pytanie

mam podpisaną umowę przedwstepną na mieszkanie z  ... obecnie trwaja w nim prace wykończeniowe ale jest problem ponieważ mieszkanie zostało dwukrotnie zalane wodą spływajacą moim zdaniem z dachuu jako że jest to lokal na ostatnim pietrze . . problem zglosilem tydzień temu , sprawę zna szereg osob ale do tej pory nie moge sie doczekac usuniecia przyczyny zalania prosze o pomoc , jako ze ta sytuacja przykra dla mnie bardzo powoduje zpowolnienie prac wykończeniowych a terminy " :gonią" zarównoo mnie jak i  firmę , ktora wykonuje prace w mieszkaniu/ , naraża mnie na ogromny stres, koszty i strate czasu na kolejne telefony Jeszcze raz prosze o pomoc boe nie wiem juz do kogo mam sie w tej sprawien zwrocic

Odpowiedź

Wszelkie reklamacje należy zgłaszać niezwłocznie na piśmie wyznaczając termin usunięcia usterki. Zgłoszenie telefoniczne może być nieskuteczne, bo może trafiać do osoby nieuprawnionej do przyjmowania reklamacji.

28-11-2011

Pytanie

Witam , w styczniu bedziemy odbierać mieszkanie od dewelopera , natomiast zmartwiła mnie jedna rzecz. Deweloper zabronił nam jakiś znaczących zmian do czasu podpiasnia aktu notarialnego - jeżeli chodzi o podejścia pod wannne czy nawet grzejnik łazienkowy, stwierdził że ewentualnie możemy tylko np. przedłużyc istniejące podejście pod wanne , ale nie możemu już przenieść go na inną ścianę . Moje pytanien jest nastepujące , czy faktycznie deweloper może zabronić przerobienia istniejącej instalacji wod-kan c.o. i jakie mogą być tego konsekwencje . Narazie mamy tylko podpisaną umowę przedwstępną .

Odpowiedź

Do czasu przeniesienia własności, deweloper jest właścicielem mieszkania, może więc ustalić warunki korzystania z niego i ewentualnych zmian w wyposażeniu i urządzeniu.

28-10-2011

Pytanie

Na jaki artykuł można się odwołać jeśli spółdzielnia bezprawnie pobierała opłaty za ogrzewanie balkonu.

Odpowiedź

Te kwestie regulowane są przez prawo spółdzielcze i Statut Spółdzielni.

16-10-2011

Pytanie

Jakie dokumenty ze strony dewelopera są potrzebne do przeniesienia prawa własności. Co nastepuje najpierw : odbiór techniczny lokalu mieszkalnego czy oddanie całego budyku mieszkalnego do użytkowania?

Odpowiedź

Do przeniesienia własności niezbędne jest przedłożenie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wypis z kartoteki lokali prowadzonej przez starostę oraz świadectwo charakterystyki energetycznej. Nie ma przepisu, który wymagałby, by przeniesienie własności poprzedzała decyzja o dopuszczeniu do użytkowania budynku, jadnak w interesie kupującego jest, by lokal w momencie przeniesienia własności był dopuszczony do użytkowania. Odbiór techniczny lokalu ma umożliwić nabywcy jego wykończenie po zakończeniu budowy a przed uzyskaniem decyzji dopuszczającej do użytkowania, co dzieli niekiedy kilka miesięcy. Termin i warunki odbioru technicznego powinny być ustalone w umowie.